ב-2017 ארז כהן עבר בחברת הסייבר סיגניה, ובמסגרת עבודתו הגיע לרילוקיישן בניו יורק. כמו כולם הוא התחיל בחיפוש דירה במנהטן, וכמו כולם כנראה זו היתה חוויה מאוד לא נחמדה. "הייתי צריך לתאם 15 פגישות עם 15 מתווכים שונים, פעמיים שכחו אותי ועמדתי ברחוב במזג אוויר קר ומושלג, מחכה לסוכן שלא הגיע. זו היתה חוויה מאוד לא נעימה", הוא מספר. את הדירה שבחר הראה לו בכלל איש התחזוקה של הבניין שנכמרו עליו רחמיו והוא פתח לו את הדירה.
"יצא ששילמתי כמה אלפי דולרים למתווך שבפועל לא הראה לי את הדירה. הבנתי שיש פער עצום בין חוויית חיפוש הדירה לבין איך שהיא יכולה להיות. נזכרתי בתל אביב: זה רע באותה מידה אם לא יותר. זה כמו בתל אביב אבל בקנה מידה יותר כגדול", הוא מספר.
כשסיפר לחברים בניו יורק על החוויה שעבר, הוא שמע מהם שזה לא מקרה יוצא דופן, שלכולם היו חוויות דומות. אבל בניגוד לאחרים, הוא ראה איך אפשר להפוך את הבעייה להזדמנות. רבות מהדירות בניו יורק נמצאות בבעלות חברות השכרת נכסים. בשיחות עם מנהלי החברות האלה כהן הבין שגם בצד שלהם של העסקה יש הרבה תסכול וחוסר שביעות רצון. "אז הבנתי שיש פה הזדמנות ליצור ביזנס אמיתי. עזבתי את עולם הסייבר, התחברתי לשותף שלי גיא ישפה, והקמנו את בלוק.איי (Block.A)".
המנכ"ל ארז כהן: "העלויות מגיעות ל-3000–4000 דולר למשכיר על כל החלפת ידיים, שמסתכמות במיליוני דולרים בשנה. אנחנו יכולים לחתוך את העלויות האלה לחצי"
קל להבין למה הפלטפורמה של בלוק.איי קורצת לשוכרי דירות: אתה יורד מהאובר באיסט וילג', מפעיל את האפליקציה ורואה שם 30 דירות שמוצעות להשכרה סביבך. בכמה הקשות את מזמן לעצמך ביקורים בכל הדירות שנראות מעניינות, במרבית המקרים הדירות ריקות והאפליקציה תפתח אותן עבורך. במקרים שיש דיירים בדירה, הם יראו לך אותה תמורת עמלה של 200 דולר שקיבלו מבעלי הדירה. אחת הדירות הדליקה אותך? באמצעות האפליקציה אתה חותם על חוזה השכירות ומזל טוב. מה לא היה בכל התהליך הזה? נכון, מתווך.
אז אתם מייתרים את המתווכים?
"בדיוק ככה. השכרת דירות היא מוצר צריכה, זה זמין ופשוט. כמות הידע שאתה צריך היא מינימלית והכי חשוב - עד היום השכרנו מעל 1,500 יחידות דיור בפלטפורמה ואנחנו יודעים לומר שיחס ההמרה מביקור להגשת בקשה לשכירת הדירה הוא 1:5, בדיוק כמו המקרים בהם סוכן עושה את העבודה".
מחיר דינמי, פרסום אוטומטי
עלויות המתווכים היא אחת ההוצאות הגדולות של משכירי הדירות, וזו אחת הסיבות שעד כמה שהמערכת אטרקטיבית לשוכרים, היא הרבה יותר מעניינת את המשכירים. לאלה יש תכונות כמו פרסום אוטומטי של הנכסים בעשרות אתרים, יכולת לקבוע דינמית את מחיר השכירות על בסיס הביקושים, יכולת לקצר את משך הזמן שהנכס עומד להשכרה, יכולת להפחית את עלות התפעול הכללית של עשרות הדירות שהם משכירים. "העלויות מגיעות ל-3000–4000 דולר על כל החלפת ידיים בדירה, שמסתכמות במיליוני דולר בשנה. אנחנו אומרים להם שאנחנו יכולים לחתוך את העלויות האלה לחצי", אומר כהן.
אתם בעצם מייצרים דאטה שלא זמין בצורה אחרת בשוק.
"אנחנו נותנים להם 'מערכת הפעלה להשכרה', עם המון קומפוננטות בדשבורד, שמאפשרות למשל לחזות מה מחיר ההשכרה של נכס מסוים. היכולת שלנו באה מהדאטה שיש לנו על כל השוק בזמן אמת, ומודלים של בינה מלאכותית שמוצאים את המחיר הכי מדויק לדירה. יש לנו דאטה ייחודית למשל של מידת ההתעניינות בדירות, לא רק המחירים שלהן. איך הדירות נתפסות בעיני השוק, אילו שכונות מקבלות יותר טרקשן. יש משמעות מאוד גדולה לדאטה".
כשמשתמש חדש נרשם למערכת כדי לחפש דירה הוא עובר תהליך זיהוי ואימות. לאחר מכן הוא פוגש בצ'אט-בוטית שנקראת שרון, שמלווה אותו לאורך התהליך. הבוטית לומדת את הפרופיל של המשתמש, והיא זו שתתאם עבורו את הביקורים בדירות, תציע לו להתקדם לחוזה וגם תבקש ממנו משוב על הדירה. בקרוב שרון תצוייד בטכנולוגיית ChatGPT ותוכל למשל להבין מה אוהבים הדיירים בדירות ומה מפריע להם.
"גדלים פי 8 יותר מהר"
ארז כהן שירת שמונה שנים ביחידה 8200, לאחר מכן עבר ב-Docady ואז עבר לסיגניה, מקבוצת Team8, ובשליחותה הגיע לניו יורק. ב-2018 הוקמה בלוק.איי על ידי כהן כמנכ"ל וחברו מ-8200 גיא ישפה, שמשמש CTO. החברה פיתחה אמנם פלטפורמה טכנולוגית מלאה, אבל תפקדה כמשרד תיווך. "לקחנו 50% פחות ממתווכים אחרים, זה אומר שאם הדייר משלם לתיווך סכום בגובה שכר דירה של חודש, אז מתחלקים בזה חצי-חצי עם בעל הדירה", אומר כהן.
היקף הפעילות איפשר לחברה לבנות מוצר שניתן להשתמש בו גם במשרדי תיווך וגם בחברות להשכרת נכסים. ככה נולד הפיבוט של החודשים האחרונים
הפיצוח הזה הוכיח את עצמו. בלוק.איי חתמה על הסכמים בלעדיים עם כמה מבעלי הנכסים הגדולים בעיר, והגדילה את מספר הדירות שבטיפולה במאות אחוזים, למספר כולל של כ-10,000 דירות כיום. מה שהתחיל כבוטסטראפ בשנים הראשונות, המשיך ב-2021 בגיוס סיד בהיקף 5 מיליון דולר בהשתתפות שתי קרנות הון סיכון אמריקאיות ומספר משקיעי אנג'ל. ב-2022 נערך סבב הרחבה של 3 מיליון דולר נוספים, שגויסו מלקוחות של החברה שרצו לקחת חלק גם כמשקיעים, ומקבוצת הנדל"ן ריאליטי באמצעות זרוע ההשקעות realityproptech שמשקיעה בחברות סטארט אפ בענף הנדל"ן. כיום החברה מעסיקה כעשרים עובדים, מחציתם בישראל בפיתוח ומחציתם בארה"ב.
היקף הפעילות איפשר לחברה במקביל להרחיב את פיתוח הטכנולוגיה ולבנות מוצר שניתן להשתמש בו גם במשרדי תיווך וגם בחברות להשכרת נכסים, ושמתאים לשימוש גם מחוץ לתחומי ניו יורק. ככה נולד הפיבוט של החודשים האחרונים, שבו החברה החלה לספק שירות תוכנה SaaS ללקוחות בניו יורק ובמיאמי, ובהמשך במקומות נוספים. בסך הכל יש לחברה כ-25 לקוחות.
"זה תופס תאוצה, אנחנו גדלים פי 8 מהר יותר עכשיו", אומר כהן, "המודל העסקי הוא שאנחנו גובים דמי מנוי על בניינים. בתקופת ההיכרות זה 5 דולר בחודש, אבל צפוי לעלות משם. אנחנו לא נגבה עמלות מהלקוחות החדשים אלא דמי מנוי והרעיון הוא לעשות סקייל יותר גדול בכל רחבי ארה"ב, ובכלל בעולם. אנחנו צופים להגיע לכמה עשרות אלפי יחידות דיור בפלטפורמה עד סוף השנה".
מתי אתם מגיעים לתל אביב?
"האמת שכל החבר'ה בארץ שואלים את זה. אנחנו מאוד היינו רוצים לעשות את זה אבל אני עוד לא יודע. כנראה נרצה לעשות את זה באיזשהו שלב, אבל זה עוד לא מתאים לנו".