מירה, בעלת דירה בבניין ישן ברעננה, חתמה בשנת 2018 על הסכם עם יזם בפרויקט תמ״א 38/1 – חיזוק ועיבוי. ההבטחה הייתה ברורה: עד 2020 יתחילו העבודות, ותוך שנתיים – דירה משודרגת, עם ממ"ד, מעלית ומרפסת.
אבל שנת 2020 חלפה, במהלכה הגיעה הקורונה. אחריה הגיעו עליות ריבית, ואז מלחמה. בינתיים – אין היתר, אין תנועה, אין מענה.
היזם טוען כמובן שזה "לא באשמתו", עורך הדין של מירה – זה שאמור היה לייצג אותה ואת יתר הדיירים – נעלם מהשטח. וכשכבר עונה, נדמה שהוא דובר היזם ולא מגן זכויות הדיירים. מירה מרגישה נבגדת: אם כך נראית הדרך להיתר – כמה זמן ייקח לבנות? ואם בכלל?
הבעיה של מירה היא כבר לא רק בעיה של דירה שלא מתחדשת. היא בעיה של עתיד שלא ניתן לתכנן קדימה. הפרויקט תקוע – וגם התכנונים העתידיים תקועים איתו.
תופעה: מדינה של פרויקטים תקועים
השנה- 2025. מדינת ישראל מוצפת בפרויקטים תקועים. מאות יזמים החתימו דיירים והעניקו שלל הבטחות והתחייבויות ללוחות זמנים. הדיירים חתמו- והיזמים נעלמו תוך הישענות על כותרות גדולות כמו "בירוקרטיה, מלחמה, מגיפה, עלויות בנייה גבוהות, ריביות גבוהות".
כאשר בוחנים פרויקט התחדשות עירונית תקוע, עולות לרוב שלוש סיבות עיקריות:
1. חוסר מקצועיות יזמית
התחדשות עירונית היא תחום מורכב. היא דורשת הבנה עמוקה בעולמות הרישוי, תכנון, מימון וביצוע. יזמים רבים יודעים להחתים – אבל לא יודעים לבצע: לא להוציא היתר, לא להביא ליווי בנקאי, לא לנהל קבלנים, ולעיתים – גם לא לתקשר בכנות עם הדיירים.
התוצאה: שנים של המתנה לפרויקט שלא נולד, ובדרך שורה של הבטחות מופרות שמתרסקות זו אחר זו
2. תאוות בצע
כאן הבעיה מחמירה. כדי להיות יזם של פרויקטים של התחדשות עירונית, נדרש כאמור ידע מעמיק וניסיון. החוצפה הישראלית והרצון להתעשר מהר על חשבון זכויות של אחרים, מביא "יזמים" שמעולם לא ביצעו פרויקטים לקחת על עצמם התחייבויות שהם לא ידעו אם יעמדו בהן ולפעמים הם לא מתכוונים מלכתחילה לעמוד בהן תוך שהם מנצלים את חוסר הידע מצד הדיירים.
גורם מרכזי נוסף להיתקעות פרויקט ,הם עורכי דין דיירים שבמקום להגן על זכויות דיירים, סוחרים בהם, זו תופעה שלצערי הרב היא כבר לא בשולי ענף ההתחדשות אלא תופעה שיש לה שורשים חזקים ואנחנו כדיירים ואזרחים במדינה חפצת עתיד חייבים לעקור אותה מן השורש,
עורכי דין דיירים תפקידם לגן על זכויותיהם וכשהם סוחרים בהם ועושים עסקאות שלא כדין בזכויות שלהם עם מי שהם אמורים לשמור עליו מפניהן הם הופכים ממגני הדיירים לסכנה הגדולה ביותר עבורם.
גם בתוך קבוצת הדיירים – לא תמיד הכול טהור. ישנם נציגים או בעלי דירות שדורשים לעצמם "יותר מהשכנים" פוגעים בסולידריות, ומשבשים את המאמץ המשותף מתוך אינטרסים זרים.
3. חולשה פיננסית
המציאות הכלכלית השתנתה: עלויות הבנייה הרקיעו שחקים, המימון התייקר, והביקוש לעובדים זרים הקפיץ את עלות העבודה.
יזם שחשב ב-2018 שהוא בדרך להתעשרות מהירה – מוצא את עצמו ב-2025 חנוק, לפעמים על סף קריסה. הפרויקט לא עומד בראש סדר העדיפויות שלו – ואת המחיר משלמים בעלי הדירות
אז מה עושים? שלושה עולמות – משפטי, פסיכולוגי, מסחרי
העולם המשפטי: מפת דרכים לחילוץ
ברוב המקרים, הדרך הראשונה להיחלץ מפרויקט תקוע היא להבין מהן הזכויות ומהן האפשרויות המשפטיות. כאן נדרשת חוות דעת מקצועית,– מעורך דין שבאמת מייצג את הדיירים, ולא את היזם. המטרה: לבחון אם ניתן (ואיך) להשתחרר מההסכם, או לכל הפחות – להציב אולטימטום משפטי שמנתב את התהליך לדרך בטוחה ואיכותית יותר עבור הדיירים.
העולם הפסיכולוגי: להחזיר את התקווה והכוח לדיירים.
המצב הנפשי של קבוצת דיירים בפרויקט תקוע, נע במחוזות שבין הדחקה לחרדה, הם שבעים מהבטחות ואיבדו את האמון בתהליך, הסיטואציה הנפשית הזו הופכת בפרויקטים תקועים בית משותף לבית משותק, הבית המשותק מעדיף לקבל את מר גורלו ולהמשיך בדהירה לתהום מאשר לקחת את גורלו בידיים ולצאת לעתיד טוב יותר.
בהדחקה ובחרדה הטיפול הוא לא משפטי הוא פסיכולוגי- קודם כל שיקוף הסיטואציה לכמה שיותר בעלים, לאחר מכן יש צורך להסביר את האפשרויות הקיימות לבעלי הדירות ולבסוף לעשות להם הכנה נפשית למתקפות עתידיות/איומים מצד היזם ממנו רוצים להיחלץ.
העולם המסחרי: זה יעלה משהו – אבל פחות ממה שנדמה
במקרים רבים, כדי להתקדם צריך לשחרר את היזם – ולרוב זו לא פרידה שקטה. היזם יהלך אימים על הדיירים, יאשים אותם ואת כל העולם בעיכובים, ידרוש החזר הוצאות ואף נתקלנו ביזמים מפרים שדרשו גם פיצוי על אובדן רווחים.
כשניגשים לחילוץ פרויקט ובמטרה לקצר הליכים צריך לדעת מה היזם המפר צריך לקבל בשביל לצאת החוצה בשקט יחסי, צריך לדעת לנהל מו"מ מסחרי אגרסיבי לצד מו"מ משפטי אינטנסיבי.
פרויקט תקוע אינו גזירת גורל – הוא רק סימן לעצור ולחשב מסלול
הטעות הכי גדולה של בעלי דירות בפרויקט תקוע היא לחשוב ש"אין מה לעשות". המציאות מוכיחה אחרת.
אפשר להיחלץ. אפשר להתקדם. אבל צריך החלטה. צריך תכנון. צריך ייעוץ. וצריך קורטוב של תעוזה.
במקרה של מירה – הסיפור קיבל תפנית. לאחר תהליך של ליווי משפטי, שיקום האמון בין הדיירים ובחירה מחודשת ביזם מקצועי ובעל איתנות פיננסית, הפרויקט יצא לדרך חדשה.
לא הכול היה פשוט, ולא הכול היה מהיר – אבל ההובלה, ההתעקשות והאחריות השתלמו.
כשחתמתם על ההסכם – לא בחרתם להיתקע בפרויקט, אבל את הדרך לצאת ממנו – אתם כן יכולים לבחור