הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בא לעולמנו לאחר מלחמת המפרץ ב-1991, כשהתברר שמקלטים ציבוריים אינם פתרון אידיאלי להתגוננות מפני טילים ארוכי טווח. בימים הרחוקים ההם לא היו עדיין התרעות מוקדמות ויותר מדי אזרחים פגשו את הטילים של סדאם חוסיין בין המיטה למקלט. שנה לאחר מכן, ב-1992, הוחלה במדינת ישראל חובת בניית ממ"ד - חדר מבטון מזוין עם דלת וחלון מפלדה - בכל בנייה חדשה או תוספת בנייה. במקביל לממ"דים, אושרה גם בניית ממ"קים - מרחב מוגן קומתי - בבתים משותפים.
למרבה הצער, חובת הוספת הממ"ד או הממ"ק לא חלה על בניינים קיימים וכך, 34 שנים לאחר הטילים של סדאם, נותרנו עם נתונים המלמדים כי לשלושה מכל חמישה ישראלים אין ממ"ד. "המחסור בלט מאוד עוד במערכות קודמות, מול חמאס וחיזבאללה", אומר קובי אופק, בעלים ויו"ר של חברת הבנייה אופק החזקות התחדשות עירונית. "הבעיה העיקרית היא שהרשויות המקומיות מושכות את האישורים תקופות מאוד ארוכות. היו צריכים לקדם פרויקטים בכל הערים בארץ, במיוחד בפריפריה - ואת זה אני אומר דווקא כחברה שפעילה בעיקר בגוש דן ובשרון".
לפי נתוני מרכז המידע והמחקר של הכנסת והלמ"ס, ל-56% מהדירות בישראל אין ממ"ד. המצב בכמה ערים מרכזיות גרוע אף יותר: בבת ים, ל-90% מהדירות אין ממ"ד, בירושלים ל-84%, בבני ברק 81% ובתל אביב 77%. לפי נתוני מבקר המדינה, לכ-28% ממשקי הבית בישראל אין בכלל נגישות למיגון תקני, כלומר: הם אינם נגישים לממ"ד, אבל גם לא למקלט פרטי או ציבורי. המצב במגזר הערבי קשה אף יותר: מתוך 71 רשויות מקומיות, רק ב-11 יש בכלל מקלטים. כמו כן, ב-29% מבתי הספר במגזר אין מיגון, לעומת 13% במגזר היהודי.
"מוכנים להיכנס לדירות בלי חשמל, רק שיהיה ממ"ד"
בערים גדולות כמו בת ים ובני ברק, לרוב המוחלט של התושבים אין ממ"דים. ביישובי הפריפריה, במקרים רבים, אין אפילו סיכוי להוסיף ממ"ד לדירה או לעבור לדירה חדשה עם ממ"ד. הסיבה לכך היא כלכלית: מי שגר ביישוב מרוחק עם ערך קרקע לא גבוה יכול לשכוח מהתחדשות עירונית – כי זה פשוט לא משתלם ליזמים. ואם זה לא משתלם ליזמים, אין ממ"דים חדשים.
קבוצת הנדל"ן שדאור מתמקדת בשנים האחרונות בפרויקטים של התחדשות עירונית בערים מרכזיות כמו פתח תקווה, רמת השרון, גבעתיים, חולון, רחובות, רמת גן וחיפה. שרון ארגיל, יו"ר ובעלים של הקבוצה, מתאר כי הוא נתקל באחרונה בתופעה מוזרה. "אנחנו עומדים למסור פרויקט של 60 דירות ופתאום הבנו שיש לחץ מטורף מצד הדיירים לקבל את המפתחות גם אם הדירה עדיין לא גמורה, גם אם אין בה אפילו חשמל, רק כדי שיהיה להם ממ"ד. כמובן שלא נעשה את זה, אבל זה מלמד משהו על המצוקה בשוק".
לדברי ארגיל, "הציבור הישראלי מבין את משמעות הממ"דים, בטח היום. אבל מי שכנראה לא כל כך מבינים זה הרשויות והרגולטורים, שבמקום לקדם תהליכים רק מוסיפים חסמים ומייצרים עיכובים בלוחות הזמנים. הממ"דים כבר מזמן היו חייבים להיות פרויקט לאומי, עם רגולציה מהירה וכניסה מסיבית של עובדים זרים שהייתה מאפשרת לרוץ ולסגור פער של 10 שנים לפחות".
"קבוצת שדאור מעדיפה לפעול פחות בפריפריה, אבל ברור לי שחייבים לדאוג גם למי שגר שם", מודה ארגיל. "אנחנו עסק כלכלי, אבל הרשויות המקומיות והשלטוניות צריכות להפעיל גם מחשבה לאומית, לתת עדיפות לחברות שכן מוכנות לבנות בפריפריה או לסבסד דירות ולהקל ברגולציה, כדי שקבלנים יראו יותר רווח במקומות מרוחקים. הרי היום אנחנו תחת מלחמה ומחר נהיה תחת רעידת אדמה".
לדברי אופק, "יזמים יעשו התחדשות עירונית גם בדימונה ושאר יישובי הפריפריה, אם הרשויות המקומיות ישכילו להוסיף פרמטרים שייתנו לפרויקט כדאיות כלכלית. אם יזם מקבל למשל בתל אביב, רמת גן או בהרצליה ביחס של 1:3, יכול להיות שבטבריה הוא יצטרך לקבל ביחס של 1:10 או 1:12. הרשויות צריכות למצוא דרך להגדיל זכויות בתוספת קומות. היינו אמורים לראות כבר כיום הרבה יותר דירות עם ממ"דים".
סמל סטטוס
רוני סרי, מנכ"ל קבוצת שדאור, הוא רמ"ח מיגון ואלוף משנה במילואים בפיקוד העורף, וגם מהנדס בנייה אזרחי. "הגעתי לזירות הכי קשות בסבב האחרון: בת ים, רחובות, פתח תקווה", הוא מעיד. "בכולן ראיתי אוכלוסייה מוחלשת, במצב סוציו אקונומי נמוך, שאין להם כמובן ממ"דים ויש להם מבנים ברמת בנייה נמוכה. אי אפשר היה שלא לחשוב שאם רק הרשות המקומית הייתה מקדישה לנושא קצת יותר תשומת לב, אפילו מאיצה קצת את קצב הטיפול בניירת של ההתחדשות העירונית, לאנשים האלה היה מיגון. כואב הלב לראות את זה בזירות שאנשים נהרגו בהן".
אולי עכשיו, אחרי שכולנו נחשפנו להרס העצום בזירות הנפילות, זה ישתנה?
"כשהייתי עדיין בסדיר, הרשות שהצטיינה בהתחדשות עירונית הייתה רמת גן. למה? כי הם חטפו טילים במלחמת המפרץ. מדהים לראות רשויות מקומיות לפני פגיעה ואחרי פגיעה. אני בטוח גם שראש עיריית בת ים עכשיו יתנהג אחרת".
אופק מדבר על מציאות חדשה, בה יותר ויותר ישראלים מפנימים כי זמני השהייה בממ"ד עלולים להיות ממושכים, אפילו ממושכים מאוד - ומעוניינים להתכונן בהתאם. לא מעט לקוחות במבנים החדשים המוקמים כיום מבקשים להוסיף לממ"ד שלהם שירותים, מקלחת ואפילו מטבחון קטן. לא צריך להיות מומחה כדי להבין שלא רחוק היום שבו הממ"ד הפונקציונלי, ישתדרג לסמל סטטוס נוסף שיפריד בין העשירים לכל השאר.
"הציבור הישראלי מבין את משמעות הממ"דים, אבל מי שכנראה לא מבינים זה הרשויות והרגולטורים"
שרון ארגיל, יו"ר ובעלי קבוצת שדאור
"כיום דירות של שניים, שלושה וארבעה חדרים, כמו גם דירות גן ופנטהאוזים - כולם מקבלים אותו ממ"ד בדיוק. אבל, אנחנו כבר לימודי ניסיון ויודעים שלא כולם רוצים וצריכים את אותו ממ"ד", מסביר אופק. "ממ"דים צריכים להיות בגדלים שונים לפי גודל הדירה וגודל המשפחות. צריך לשנות את החקיקה כך שממ"דים יוכלו להיות עם שירותים, מקלחת ומטבחון, מוכנים לשהייה ארוכה ממש. זה אפילו לא עניין של ביקוש, אלא של צורך".
בשדאור ובאופק מודעים גם למגבלות. "אין ממ"ד שיכול לעמוד בפגיעה ישירה של פצצה של חצי טון או יותר. אבל, אם יש פגיעה על יד הבניין או פגיעת הדף ברחוב - הממ"ד מציל חיים", אומר אופק. סרי מסביר כי "ממ"ד לא יכול להגן מפני פגיעת טיל ישירה, אבל הוא כן יכול להגן מהדף ורסיסים".
"מלא תקווה, אבל סקפטי"
ומה הלאה? האם מדינת ישראל תנצל את המשבר הנוכחי, את המראות הקשים מזירות הנפילות, כדי להאיץ הוספת ממ"דים? "בפרספקטיבה של 20 שנה כרמ"ח מיגון, זה עניין עונתי. עכשיו זה בליבת העיסוק, כל ראשי הרשויות ידברו על זה ויתקצבו, אבל עוד שנה ישכחו מזה כי יהיו צרות אחרות. האם במלחמה הבאה נעמוד שוב מול אותה שוקת שבורה? כנראה שכן", אומר סרי.
"זה אפילו לא משנה מי יהיה בשלטון", מוסיף ארגיל, "כל פוליטיקאי מחפש משהו שיראה סקסי מיידי ולא ישקיע משאבים במשהו שהבא אחריו יקטוף את הפירות. ממלחמת המפרץ ועד היום ישראל כבר הייתה צריכה להיות ממוגנת טוטאלית. במקום זה, אפילו אנחנו, היזמים, עסוקים כיום בעיקר ברגולציה במקום לבנות בתים. לא הגיוני ולא נתפס להמשיך לסחוב פרויקטים של התחדשות עירונית 8-5 שנים".
לפי אופק, שנותר סקפטי לגבי אפשרות של שינוי, "ניסיון העבר מעיד שיש לנו זיכרון קצר, שאנחנו נוטים לחזור לבירוקרטיה ולרגולציה. אני לא מבין איך ניסיון כמו מה שאנחנו חווים עכשיו לא גורם לנו ללחוץ רגל על הגז ולחתוך רגולציה. לצערי, אני לא רואה את זה קורה".
בהנחה שבכל זאת יקרה נס ורוב החסמים יוסרו, בכמה זמן אפשר לפתור את המחסור בממ"דים?
"יש כאן מספיק יזמים שימצאו את הדרך לבנות. חשוב גם שיפתחו את הגבולות לכניסת עובדים זרים. אני אומר את זה לאו דווקא כיזם, אלא כאזרח שאכפת לו מהמדינה ואזרחיה. כמה פעמים אנחנו יכולים להמשיך להתעורר למציאות חדשה שהיא בעצם מציאות ישנה, שבה אין לנו ביטחון ברמה האישית, בתוך הבית שלנו?"
180 אלף שקל והמתנה של חצי שנה
אז מה בעצם יכולים לעשות מיליוני ישראלים שאין להם ממ"ד, שדירתם לא מיועדת להתחדשות עירונית ומעדיפים לא לרוץ למקלט? ראשית, הם יכולים לבנות ממ"ד פרטי, כלומר: לשדרג את אחד החדרים הקיימים בדירה לממ"ד או להוסיף בנייה חדשה. מדובר בפתרון יקר למדי - כ-180 אלף שקל בממוצע - הכרוך בהשגת היתרי בנייה, תכנון אדריכלי ואישורים מפיקוד העורף והעירייה. גם אם יש לכם ההון הדרוש, מדובר בפתרון שיימשך חצי שנה לפחות, מהם חודשים של תכנון ואישורים ואחר כך חודשיים לפחות של בנייה בפועל.
אפשרות אחרת, בבניינים משותפים, היא לבנות מרחב מוגן קומתי (ממ"ק). מדובר בפתרון זול יותר מאחר שהעלויות מתחלקות בין כל הדיירים, אבל הוא מחייב כמובן יציאה מהדירה והגעה לממ"ק בכל אזעקה. משיחות עם אנשי מקצוע בענף הבנייה, מתברר כי הממ"ק נחשב כיום לפתרון לא פופולרי בבניינים חדשים בהשוואה לממ"דים.
בשלב זה אנחנו עוברים לפתרונות יצירתיים יותר, לדוגמא זה שמציעה ללקוחותיה חברת התכנון והביצוע ההנדסי ג.ג. מערכות מיגון, המתמחה בתכנון וביצוע פרויקטים למיגון פיזי למבנים ותשתיות. החברה ממגנת חדר בדירה בלוחות פלדה בעלי גאומטריה מיוחדת, המקובעים באמצעות עוגנים לעומסים גבוהים לרצפת החדר ולתקרה. בנוסף, מוחלפים הדלת והחלון באותו חדר למוצרים תקניים לממ"ד. בסיום ההתקנה, מוסיפים גמר של פרקט וגבס לחדר כדי שייראה ידידותי למשתמשים - ומקווים לטוב.
בג.ג. מערכות מיגון מתגאים בכך שהפתרון שלהם אושר על ידי פיקוד העורף, ואף הציל את חייהם של תושבים באשקלון שבניין המגורים שלהם ספג פגיעה קרובה מירי טילי החמאס. אבל - וזו כנראה שאלת השאלות: האם הפתרון הזה מתאים גם לטילים האיראניים, שראש הנפץ שלהם יכול לשאת טון חומר נפץ?
"לפיקוד העורף יש קטגוריות לבחינת יעילות הפתרון, בבדיקה לפי המרחק שהטיל נופל מהבית או מבניין הדירות", מסביר רז יצקן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בג.ג.מערכות מיגון. "פתרון כמו שלנו מוגדר כשיפור מיגון, ונמצא בקטגוריה שונה מממ"ד".
אז הוא פחות יעיל מממ"ד?
"זו עדיין קטגוריה מאוד טובה, אבל היא אפקטיבית בנפילת טיל במרחק טיפה יותר רחוק מהאפקטיביות של ממ"ד".
כמה זה "טיפה"?
"אלה נתונים שפיקוד העורף לא מוכן לפרסם, כך שאני גם לא יכול לפרסם אותם".
אבל זה כל העניין - האפקטיביות בהתאם למרחק. הרי אם תגיד לי שהפתרון שלכם יעיל רק ממרחק 500 מטר, כנראה שאוותר על התענוג.
"לא, לא. מדובר בהבדל של עשרות מטרים בודדים בלבד. וחשוב להדגיש שהטילים האיראניים גורמים נזקים גדולים למרחק של מאות מטרים".
"חדר פלדה" מותקן בתוך 10 ימי עבודה בלבד, בעלות של 115-85 אלף שקל. יתרון נוסף: אין צורך באישורים והיתרים משום שהתהליך מוגדר שיפוץ בתוך הבית. לפי יצקן, בשוק קיימים גם פתרונות מיגון חדרים מחומרים מרוכבים, היקרים יותר מלוחות פלדה; התזה של ציפויים שונים על הקירות; ואפילו מתיחת בדים שנועדו במקור לסלילת כבישים על הקירות, הרצפה והתקרה. קשה להאמין ששני הפתרונות האחרונים ברשימה יבלמו נזק מטיל איראני קרוב.
יצקן מספר על קצב הזמנות מטורף בדרום, לאחר 7 באוקטובר וירי הרקטות לעבר יישובי עוטף עזה. בסבב ההוא, אנשים פרטיים פנו לחברה, אלא שגם במקרה הזה - הכסף מדבר. "לא לכל אחד יש 100 אלף שקל שהוא יכול לשלם ככה פתאום", אומר יצקן. "רוב הלקוחות שלנו הם אנשים יחסית מבוגרים, מעל גיל 55, שהחזיקו קרן השתלמות כדי לעשות טיול מחוף לחוף בארה"ב, אבל החליטו שיותר חשוב להתמגן מיידית".
ניסיתם לפנות למדינה או לרשויות המקומיות, כדי שיסבסדו את המוצר שלכם?
"לפתרונות כאלה תמיד צריך צד שני, שישתף פעולה. לדוגמא, אפשר היה להחליט שמי שבונה חדר כזה לא משלם עליו ארנונה 20 שנה. הצענו וכתבנו לשלטון המקומי, ענו לנו תודה רבה על הרעיון ואף פעם לא השתנה שום דבר. אולי הפעם גם המדינה תבין שהיא יכולה להרוויח מזה, אם ייפגעו מהטילים משמעותית פחות אנשים".