בעולם הנדל"ן הישראלי, הגבול בין המשפט לבין ההנדסה הופך למטושטש יותר ויותר. במהלך שנות עבודה רבות כמהנדס בודק פרויקטים, בדיקת חשבונות ומתן חוות דעת לבתי משפט, נתקלתי בעשרות מקרים שבהם עורכי דין נקלעו לתביעות יקרות בגלל חוסר הכרת ההיבטים ההנדסיים הבסיסיים. החוקים והתקנות בתחום התכנון והבניה משתנים ומתעדכנים באופן תדיר, והמחיר של אי עדכנות יכול להיות כבד. כל עורך דין המטפל בעסקאות נדל"ן, מכירת דירות או סכסוכי בניה חייב להכיר את הנושאים הבאים כדי להגן על עצמו ועל לקוחותיו מפני מלכודות משפטיות יקרות ומסוכנות.
ביטול טופס 4 ומעבר לתעודת גמר
אחת הטעויות הנפוצות ביותר שאני רואה בחוזי נדל"ן היא המשך ההתייחסות ל"טופס 4" כמסמך המעיד על סיום הבניה. "טופס 4" בוטל רשמית בתקנות הרישוי, אך למרבה הצער, עדיין רואים חוזים שנערכו בשנים האחרונות הכוללים התייחסות אליו כמסמך מחייב. הדבר אינו רק שאינו תואם את החוק - הוא עלול לגרום נזק ממשי לשני הצדדים ולהוביל לסכסוכים משפטיים מיותרים. כיום, ציון סיום בניה לפי התקנות נעשה באמצעות "תעודת גמר" בלבד, ובחוזים הממשיכים להתייחס לטופס 4 כתנאי לסיום המבנה קיימת בעיית אי התאמה - חמורה שעלולה להביא לפסילת תנאי החוזה או לפרשנות משפטית בעייתית.
לפנייה ישירה למהנדס יוליאן שטנגל – לחץ/י כאן
חשיבות קיום היתר בנייה
אחד המקרים הדרמטיים ביותר שבהם התמודדתי עסק באדם שגר מספר שנים במבנה של בית משותף ורצה להגיש בקשה פשוטה לתוספת על הגג. בבדיקה מעמיקה התברר שאין היתר בניה לכל המבנה - לא רק לתוספת, אלא לכל הבניין! במקרה זה, עורכי הדין המעורבים בחתימת החוזים המקוריים לדירות לא בדקו קיום היתר בניה מלכתחילה, מה שהוביל לסכסוך משפטי מורכב ויקר. לכן חיוני לערוך בדיקה מקיפה באמצעות מהנדס מוסמך שתוכניות המכר תואמות במדויק את היתר הבניה, כולל כל השינויים והתוספות שבוצעו לאורך השנים. בדיקה זו חייבת לכלול גם וידוא שההיתר עדיין בתוקף ושלא חלו עליו שינויים או ביטולים.
מידות בתוכניות אדריכלות
נושא המידות בתוכניות אדריכלות הוא מקור לאינספור סכסוכים משפטיים שניתן למנוע בקלות. חשוב מאוד להבין שהמידות הרשומות בתוכניות אדריכלות ובתוכניות ההיתר הן מידות פנים "נטו" בין הקירות לפני ביצוע טיח וחיפויים - לא המידות הסופיות שהדייר יקבל. במקרים רבים מוגדרות מידות מינימליות חוקיות הנמדדות מפני הטיח הסופי או פני החיפויים, כגון רוחב מינימלי של חדר מגורים, רוחב מינימלי של פרוזדור או רוחב מינימלי של בית שימוש. הבעיה מתעוררת כאשר לאחר ביצוע הטיח והחיפויים, המידות בפועל קטנות מהנדרש בחוק. לכן הכרחי לוודא מראש קיום מידות בפועל נכונות בין החיפויים על פי התקנות, ולא להסתמך על המידות שמופיעות בתוכניות בלבד.
מבנה פשוט והגבלות תכנון
קטגוריית "מבנה פשוט" נראית תמימה מבחוץ, אך מסתירה מלכודות רבות שעורכי דין חייבים להכיר. במבנים שהוגדרו כ"מבנה פשוט" מותר לחתום כעורכי בקשה גם הנדסאים (ולא רק מהנדסים), מה שלכאורה נשמע כחסכון. אולם יש לוודא בקפידה שעורכי הבקשה להיתר עומדים בכל דרישות התקנות הרלוונטיות. - לדוגמא לפי התקנות, קירות תומכים המתוכננים על ידי הנדסאי במסגרת "מבנה פשוט" מיועדים אך ורק עבור המגרש הספציפי שבו תוכנן המבנה - ואסור בהחלט להשתמש בהם במגרשים אחרים. עורכי דין העורכים חוזי קנייה/מכירה עבור "מבנה פשוט" חייבים להתייחס לקיום כל התקנות בתחום ולוודא שלא מדובר בהעתקה לא חוקית של תוכניות ממגרש אחר.
חלונות חילוץ ובטיחות אש
נושא חלונות החילוץ הוא מקור למחלוקות רבות בין דיירים לוועדי בתים, ועורכי דין חייבים להיות מודעים לחוקי הבטיחות הרלוונטיים. ברוב תוכניות ההיתר לבניין גבוה או רב קומות מוגדרים "חלונות חילוץ" על פי תקנות התכנון והבניה לבטיחות אש בבניינים. הרוכשים חייבים לדעת מראש איזה חלונות הוגדרו כחלונות חילוץ, מכיוון שקיים איסור מוחלט על התקנת סורגים בחלונות אלה - גם אם הדבר נעשה מטעמי ביטחון. בחוזי מכר מקרקעין הכרחי להיות מודעים לתקן ישראלי 1635 העוסק בסורגים לפתחים בבניינים, שהוא תקן מחייב ולא רק המלצה. הפרת הוראות אלה עלולה להוביל לא רק לקנסות כבדים אלא גם לסכנת חיים בשעת חירום, ולכן עורכי הדין חייבים לוודא הסברה ברורה לרוכשים על זכויות וחובות אלה.
סיווג סדקים במבנים
הטיפול בסדקים במבנים הוא אחד התחומים המורכבים ביותר בחוות דעת הנדסיות, ועורכי דין חייבים להבין את המשמעות המשפטית של סוגי הסדקים השונים. בנספח א' לתקן ישראלי 940 קיים סיווג מפורט של סדקים לפי רוחב הסדק לשלוש רמות חשובות: נזק חזותי (קוסמטי בלבד), נזק לשרות (פוגע בתפקוד המבנה) ונזק בטיחותי (מסכן את בטיחות הדיירים). מהניסיון הרב שצברתי בהכנת חוות דעת לבתי משפט בנושאי ליקויי בניה, התברר שבחוות דעת הנדסיות רבות יש התייחסות כללית לסדקים שונים במבנים, אך בהרבה מקרים חסרה התייחסות מקצועית לסיווג הסדקים בנספח התקן. הבעיה היא שללא סיווג נכון, בית המשפט לא יכול להבין את חומרת הנזק ולקבוע פיצויים הוגנים, מה שעלול להוביל לפסיקות לא מדויקות.
פיקוח עליון כחובה
אחד החוקים שמפתיעים רבים מעורכי הדין הוא חובת הפיקוח העליון, - חודדה בתקנות התכנון והבניה תשע"ו-2016. לפי סעיף 91 לתקנות, כל עורכי הבקשה להיתר - דהיינו המתכננים - חייבים לבצע פיקוח עליון רציף ומתמשך מהתחלת ביצוע העבודות ועד לקבלת תעודת הגמר הסופית. -, זה פיקוח מקצועי מקיף שמטרתו להבטיח שהביצוע תואם את התוכניות המאושרות. עורכי הדין הבודקים חוזי בניה חייבים לוודא לא רק שמצוין בחוזה ביצוע פיקוח עליון על פי התקנות, אלא גם לדרוש אישורים -על ביצוע הפיקוח ולהבטיח שהמתכננים אכן ממלאים את חובתם החוקית. הפרת חובה זו עלולה להוביל - ו-להשלכות משפטיות -
בדיקות מכוני בקרה
מערכת מכוני הבקרה שהוכנסה בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה מהווה שכבת ביטחון נוספת ומשמעותית בתהליך הבניה. בהתאם לסעיף 158 יד, תפקידיהם של מכוני הבקרה כוללים שני תחומים עיקריים: בקרת תכן (בדיקת התכניות -) ובקרת ביצוע (פיקוח על התהליך בשטח).
מכוני בקרה מבצעים בדיקה מדגמית מקצועית ובקרה תהליכית מתמשכת של תכן וביצוע הבניין, כולל -קיום בדיקות מעבדה ובקרת איכות החומרים. במבנים שבהם מופעלת בקרה על ידי מכוני בקרה מוסמכים קיימת בקרה נוספת, עצמאית ובלתי תלויה שאינה קיימת בבניה רגילה ללא הפעלת מכוני בקרה.
מכוני הבקרה פועלים בכפוף לכללים ולנהלים - שקבעה הרשות להסמכת מעבדות, והם כפופים לביקורת קפדנית. בעסקאות מכר במבנים חדשים שבהן אין בקרה של מכון בקרה מוסמך, הכרחי לוודא קיום קפדני של כל התקנים המחייבים על ידי המתכננים והקבלנים, כגון: תקן ישראלי 940 ביסוס בניינים, תקן ישראלי 1555 ריצוף וחיפוי, תקן ישראלי 1205 מתקני תברואה, תקן ישראלי 1142 מעקים ומסעדים, ותקן ישראלי 921 בטיחות אש. על ידי המתכננים והקבלנים, -
התאמה בין רישומי הטאבו למצב בפועל
אחת הבעיות הנפוצות ביותר בעסקאות נדל"ן היא גילוי פערים בין המתועד במסמכי הטאבו לבין המצב הפיזי בפועל בשטח. בעסקת מכר של נכס קיים, הכרחי לערוך בדיקה מקיפה באמצעות מהנדס מוסמך שהתוכניות הרשומות בטאבו תואמות במדויק למצב הקיים בשטח, ללא שינויים, תוספות או הסבות שלא קיבלו אישור מתאים. פערים כאלה עלולים להוביל לבעיות משפטיות חמורות, כולל דרישות להריסה, קנסות עתק מהרשויות, ואף ביטול העסקה. בנוסף, חשוב לוודא שכל השינויים שבוצעו במבנה לאורך השנים קיבלו את כל האישורים הנדרשים ותועדו כראוי במסמכים הרשמיים, ושלא מדובר בשינויים "שחורים" שעלולים לגרום לבעיות עתידיות.
דרישות חוק מכר דירות
חוק מכר דירות מטיל על הקבלנים חובות ספציפיות שהפרתן עלולה להוביל לתביעות כנגד עורכי הדין שטיפלו בעסקה. לפי החוק, נדרש הקבלן לצרף לחוזה המכר מפרט סטנדרטי מפורט המופיע בחוק, ובמסגרת מפרט זה קיימת גם דרישה מחייבת לצירוף תוכניות מדויקות ומעודכנות. במספר מקרים קריטיים שבהם בדקתי דירות שנמסרו לרוכשים, לא מצאתי תוכניות מצורפות למפרט כנדרש בחוק - מצב שהוא הפרה ברורה של החוק.
במקרים אלה, תיתכן תביעה של הרוכש לא רק את הקבלן אלא גם את עורך הדין שטיפל בחתימה על החוזה ולא דאג לצירוף כל מסמכי התוכניות הנדרשים כחלק ממחדל מקצועי. בחוזים חדשים הכרחי לוודא במדקדקות קיום כל דרישות המפרט עפ"י חוק מכר דירות, כולל בדיקה קפדנית שכל התוכניות המחייבות אכן מצורפות ומתואמות עם המפרט. בחוזים חדשים הכרחי לוודא במדקדקות קיום כל דרישות המפרט עפ"י חוק מכר דירות, כולל בדיקה קפדנית שכל התוכניות המחייבות אכן מצורפות ומתואמות עם המפרט.
לסיכום, בכל נושא שבו יש מפגש בין נושא משפטי ונושא הנדסי, הכרחי לקיים התייעצויות ושיתוף פעולה הדדי בין עורכי הדין והמהנדסים כדי להבטיח עמידה בכל הדרישות החוקיות וההנדסיות. העולם המשפטי והעולם ההנדסי הולכים ומתקרבים, והמחיר של חוסר תיאום ביניהם יכול להיות כבד מאוד - הן מבחינה כלכלית והן מבחינת האחריות המקצועית. עורך דין שמכיר את ההיבטים ההנדסיים הבסיסיים יכול להגן טוב יותר על לקוחותיו ועל עצמו, ולהימנע מטעויות יקרות שעלולות להוביל לתביעות רשלנות מקצועית. השקעה קטנה בייעוץ הנדסי בשלבים המוקדמים של העסקה יכולה לחסוך עלויות עתק ובעיות משפטיות מורכבות בהמשך.
מהנדס יוליאן שטנגל עורך חוות דעת מטעם בתי משפט מחוזי ושלום, -, ביקורת פנים מטעם מבקרים פנימיים בנושאי רישוי בניה , בדיקות ביצוע קבלני ומנהלי פרויקטים , - הנדסה עירונית. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה למהנדס יוליאן שטנגל - 053-6256705