סכסוכי שכנים בבניינים משותפים הם תופעה שכיחה מאוד, ובמקרים רבים משפיעים על איכות החיים וגורמים למתחים רבים בין הדיירים. לעיתים, מדובר בבעיות נקודתיות כמו רעשים או לכלוך, אך במקרים חמורים יותר הן יכולות לכלול נזק משמעותי לדירות כתוצאה מנזילות ורטיבות, או פלישות לשטחים משותפים כגון גינות, גגות או מסדרונות.
למרבה המזל, המחוקק הישראלי יצר מנגנון יעיל ומהיר לפתרון סכסוכים אלו: המפקח על הבתים המשותפים. במאמר זה נתמקד במיוחד בבעיות נפוצות של נזילות מדירות שכנות ופלישה של דיירים לרכוש המשותף, ונפרט כיצד ניתן להתמודד איתן בצורה הטובה ביותר.
נזילות ורטיבות מדירות שכנים – מה עושים?
אחת הסוגיות השכיחות והמורכבות ביותר בבניינים משותפים היא בעיית הנזילות. נזילה מדירה אחת לדירה אחרת יכולה לגרום לנזק משמעותי, הן במובן הפיזי של המבנה והן באיכות החיים של הדיירים. במקרה כזה, למפקח על הבתים המשותפים סמכות מיוחדת למנות מומחה מקצועי (מהנדס או מומחה לאיטום) שיבחן את מקור הבעיה ויקבע בצורה חד-משמעית מי האחראי לתיקון הנזק.
לפנייה ישירה לעו"ד שאול מוש – לחץ/י כאן
לרוב, מקור הנזילה הוא בצנרת פנימית פגומה בדירה העליונה, באיטום לקוי, או בנזילות מהצנרת הראשית השייכת לכלל הדיירים. החלטת המפקח מחייבת את הצדדים ואינה דורשת הליך ארוך ומורכב כמו בבית המשפט. חשוב מאוד לפנות בהקדם האפשרי כדי למנוע החרפה בנזק ולהבטיח פתרון מהיר ככל האפשר.
על סמך ניסיון פעמים רבות הנזילה באחריות לא רק השכן לפעמים גם לכלל הדיירים וזה במקרים של נזילה מקיר משותף במצב כזה האחריות על הנזק מתחלקת.
פלישה והסגת גבול לרכוש משותף
בעיה שכיחה נוספת היא השתלטות או פלישה לרכוש המשותף בבניין, כגון שימוש בגינה משותפת לצרכים פרטיים, בניית מחסן או הצבת ריהוט ללא הסכמה, תפיסת שטחי חניה שאינם צמודים לדירה, ואפילו שימוש בגג המשותף לצרכים פרטיים.
במקרים כאלה, המפקח על הבתים המשותפים רשאי לדון ולהכריע במחלוקת באופן מהיר ויעיל. הוא יכול להורות על פינוי מידי של השטח, ביטול שינויים שנעשו ללא היתר, ואף להטיל קנסות במקרים חריגים. חשוב לדעת כי שימוש ברכוש המשותף דורש את הסכמת רוב הדיירים, וכל פעולה חד-צדדית ללא הסכמה מפורשת עלולה להוביל להתערבות משפטית.
סמכות מקבילה לבית משפט השלום
על פי סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, למפקח על הבתים המשותפים סמכות מקבילה לזו של בית משפט השלום בנושאים הבאים:
- סכסוכים הנוגעים לשימוש ברכוש המשותף.
- סכסוכים הנוגעים לניהול ותחזוקת הרכוש המשותף.
- סכסוכים הקשורים להסגת גבול או לפלישה לשטחי הרכוש המשותף.
- סכסוכים בעניין שינויים או בנייה ברכוש המשותף ללא הסכמת הדיירים.
עדיף לפנות למפקח במקרים אלו מכיוון שההליך מהיר ויעיל בהרבה לעומת בית משפט השלום, שיכול להיות הליך ממושך ויקר. בשאר הסכסוכים, כגון מטרדי רעש, ריח, בנייה בלתי חוקית או סכסוכים נזיקיים שאינם קשורים ישירות לרכוש המשותף, יש לפנות לבית משפט השלום.
כיצד לפעול במקרה של סכסוך שכנים?
- שיחה וגישור - מומלץ תחילה לפנות לשכן לשיחה ידידותית ופתוחה בניסיון לפתור את הבעיה.
- מכתב התראה רשמי - במידה והשיחה לא הצליחה, שלחו מכתב רשמי לשכן, רצוי בליווי של עורך דין המתמחה במקרקעין, ובו פירוט הבעיה ודרישה לתיקון.
- הגשת תביעה למפקח - במידה והשכן אינו משתף פעולה, הגישו תביעה רשמית למפקח, בצירוף ראיות מתאימות (תמונות, חוות דעת מומחה וכו').
ערעור על החלטות המפקח
החלטת המפקח היא מחייבת, אך ניתן לערער עליה בבית המשפט המחוזי בתוך 45 ימים. הערעור חייב להיות מבוסס ומנומק היטב, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום.
קיבלתם תביעה או מכתב התראה משכן? כך תגיבו נכון
קבלת מכתב התראה או תביעה דורשת תגובה מידית ומקצועית. פנו לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובתים משותפים, כדי לקבל הכוונה נכונה שתגן על זכויותיכם ותמנע הסתבכות בהליכים משפטיים מיותרים.
לסיכום, סכסוכי שכנים יכולים לפגוע קשות באיכות החיים בבית משותף, אך בעזרת כלים משפטיים מקצועיים וממוקדים, כמו המפקח על הבתים המשותפים, ניתן לטפל בבעיות במהירות וביעילות. זכרו ששכנות טובה מתחילה בתקשורת פתוחה, אך כשהמצב יוצא משליטה – עורך דין מומחה בתחום יכול לעשות את ההבדל.
שאול מוש, עורך דין מקרקעין ובתים משותפים. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד שאול מוש - 053-9429195