שוק הדיור המקומי עדיין מתאושש מהשפעות המלחמה, כאשר בשנת 2024 נמכרו למעלה מ –100,000 דירות – עליה בשיעור של כ-40% בהשוואה לשנת 2023. על אף המלחמה, עליית הריבית, האינפלציה ועליית המחירים ככלל במדינת ישראל, ישראלים לא חוששים להתחייב לעסקאות בשווי מליוני שקלים.
על רקע נסיבות אלו, זהו זמן טוב לבחון מחדש את האפשרויות שעומדות בפני מי שדווקא בוחר לבטל הסכמי מכר במקרקעין, או שנכפה עליו הדבר מסיבות שונות. אדגיש מראש, ביטול הסכם אינו עניין של מה בכך, מדובר בחריג לכלל לפיו "חוזים יש לקיים" (בלטינית: Pacta sunt servanda), כלל יסוד בדיני החוזים במדינת ישראל ובמשפט המקובל והמשפט הבינלאומי.
חוזה מחייב – אין ביטול חד-צדדי ללא עילה
המשפט הישראלי נשען על עקרון חופש החוזים, אך גם על עקרון קיום החוזים. מי שבוחר להתקשר בעסקת מקרקעין, עליו לעשות זאת אחרי כל הבדיקות המקדימות המתאימות, בליווי בעלי מקצוע מתאימים, לרבות עו"ד, שמאי מקרקעין, יועץ משכנתאות, הכל על פי אופי העסקה והיקפה.
בהתאם לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חוזה מחייב את הצדדים לו, ואין אפשרות לביטול חד-צדדי ללא עילה מוכרת בחוק. המשמעות היא שיש להתקשר בחוזה רק אחרי שיש בידיך את כל המידע הרלוונטי. לא ניתן פשוט "להתחרט" אחרי חתימה, וחובת תום הלב מחייבת את הצדדים שחתמו על הסכם לעמוד בו, אלא בהתאם לעילות המוכרות בחוק ובפסיקה.
העילות המוכרות לביטול הסכם מכר מקרקעין
ישנן מספר עילות המאפשרות ביטול הסכם מכר מקרקעין:
- הפרה יסודית – אם צד לחוזה הפר אותו באופן יסודי, לצד השני עומדת הזכות לביטול. לשאלת האם כל הפרה היא יסודית או לא, למעט מקרים מובהקים ביסודיותם (למשל, אי-תשלום התמורה במועד שנקבע, אי גילוי או הסתרה של פרט מהותי לגבי העסקה או המקרקעין) או מקרים שבהם הוגדר תנאי או סעיף בחוזה כיסודי, בדרך כלל צריך לבחון האם ההפרה היא יסודית או לא בכל מקרה ולגופו.
- הטעיה, עושק או כפייה – כאשר צד לחוזה הוטעה בנוגע לפרט מהותי, נפל קורבן ללחץ בלתי הוגן או נוצל בשל מצוקה כלכלית, ניתן לעיתים לבטל את ההסכם.
- סיכול החוזה –אירוע בלתי צפוי שהופך את קיום החוזה לבלתי אפשרי לחלוטין ליישום. בתי המשפט צמצמו מאוד את תחולת עילת הסיכול. ארחיב בהמשך לגבי עילה זו, הואיל והיא קיבלה משנה חשיבות לאור המצב הביטחוני במדינת ישראל.
האם מלחמה מהווה עילה לביטול חוזה?
בשל המצב הביטחוני המורכב במדינת ישראל, אחד הטיעונים הנפוצים של צדדים המבקשים להשתחרר מהתחייבויותיהם הוא שהמלחמה שינתה עבורם את הנסיבות באופן ששולל מהם את האפשרות לקיים את ההתחייבויות שלהם. אולם הפסיקה הישראלית קובעת כי מלחמה כשלעצמה לא מהווה עילה לסיכול או ביטול חוזה, שכן מצב חירום ביטחוני הוא חלק מהמציאות הישראלית ולצערנו הרב, הסלמות הן תדירות וצפויות, ועל צדדים לעסקאות להביא זאת בחשבון.
רק במקרים חריגים ביותר, שבהם המלחמה מנעה לחלוטין את קיום החוזה (למשל, כאשר הנכס נהרס לחלוטין או שהאזור, על תושביו, פונה לחלוטין), ניתן יהיה לטעון לסיכול. גם אז, במקרים מסוימים בהם ניתן לדחות את מועד ביצוע ההסכם, ההסכם לא יבוטל אלא יידחו המועדים בו עד למועד שבו ניתן לבצע אותם.
מצוקה כלכלית אינה הצדקה או עילה לביטול
שורה של גורמים ונסיבות הביאו ומביאים לעלייה דרמטית ועקבית במדד המחירים לצרכן, מדד מחירי הבנייה, מדד מחירי הדיור וכד', וההשפעה על הכיס של הצרכן הישראלי היא משמעותית וניכרת.
ככלל, מדובר על עובדה מוגמרת ולכן לא מדובר על גורם "בלתי צפוי". המשמעות היא שחובה לבחון את ההיבט המימוני של העסקה ואת היכולת של הרוכש לעמוד בתשלומים, הכל לפני חתימה על חוזה. מצוקה כלכלית לא מהווה הצדקה לביטול חוזה ובתי המשפט קבעו לא פעם כי גם אם צד לחוזה נפגע כלכלית, בין אם ממלחמה או מצב ביטחוני חריג ובין אם מכל סיבה אחרת, הדבר לא פוטר אותו מקיום התחייבויותיו.
עליית מחירי הנדל"ן – לא עילה לביטול
חשוב לציין, לא רק ירידת מחירים לא מהווה עילה לביטול, אלא גם עליית מחירי הנדל"ן אינה סיבה מספקת. מוכר שמכר נכס ולאחר מכן גילה שמחירו עלה משמעותית לא יכול לחזור בו מהעסקה רק משום שהיא הפכה לפחות משתלמת מבחינתו. מדובר בטעות בכדאיות העסקה שעל פי חוק החוזים לא מהווה עילה לביטול הסכם, ובתי המשפט בישראל יראו בהתחייבות חוזית כמחייבת, וככלל אין מקום לביטול על בסיס חרטה או או החמצת הזדמנות כלכלית "טובה" יותר.
הסיכון העיקרי והמיידי - הפיצוי המוסכם
ברוב המוחלט של הסכמי המכר קיים סעיף פיצוי מוסכם, הקובע פיצוי קבוע מראש במקרה של הפרת החוזה. הפיצוי המוסכם נועד בדיוק למקרים שבהם הסכם הופר או בוטל שלא על פי זכות שבדין.
נהוג שסכום הפיצוי יעמוד על 10% מערך העסקה. כלומר, צד שמבקש לבטל הסכם שלא כדין עשוי למצוא את עצמו נדרש לשלם סכום גבוה מאוד של עשרות עד מאות אלפי שקלים, והצד הדורש אפילו לא יצטרך להוכיח שנגרם לו בפועל נזק. זו סיבה נוספת לכך שאין למהר להתקשר בהסכמים ובוודאי שאין לנסות לבטל הסכמים ללא ייעוץ משפטי מתאים.
לסיכום, חתימה על הסכם מכר מקרקעין היא צעד משמעותי בעל השלכות כלכליות ומשפטיות נרחבות. במקרים רבים, זוהי העסקה המשמעותית ביותר שאדם יבצע בימי חייו ואי אפשר לסמוך על "יהיה בסדר".
עוד לפני החתימה, חובה לבצע בדיקה מקיפה של כל תנאי העסקה והנכס שרוכשים, להבין את ההתחייבויות והסיכונים הכרוכים, ולהעריך באופן מציאותי את יכולת המימון של הרוכש. היערכות מוקדמת זו, בליווי מקצועי של עורך דין העוסק במקרקעין ומומחים מתאימים, תמצמם בהכרח מחלוקות עתידיות ותבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חלקה ומוצלחת.
עו"ד טל משה עוסק בליטיגציה בתחומי המשפט אזרחי והמסחרי, דיני מקרקעין וחוזים. משרד עורכי הדין ליברגנט, משה ושות' עוסק במשפט אזרחי, משפט מסחרי, מקרקעין, הוצאה לפועל וחדלות פירעון.
הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה למשרד עורכי הדין ליברגנט, משה ושות' -053-6243811 .