רבים המקרים בהם שכנים בבתים משותפים מסרבים לשתף פעולה בעת קרות נזילה באחת הדירות של הבית המשותף. סכסוך בגין נזילות יכול לגרום לנזק ברכוש, ויתרה מכך, בעוגמת נפש אשר נגרמת לצד הניזוק ויכולה להימשך שנים רבות.
מקרה כגון זה אירע ל-ב', אשר מתגוררת בבית משותף והינה בעלים של דירה, כאשר סבלה מקורוזיה מתקדמת עד כדי ניתוק חשמל ואי-יכולת לעשות שימוש בדירתה, זאת בשל נזילה אקטיבית של דירת בעלים מעליה, אשר מתגוררת בחו"ל.
למען שלמות התמונה יצוין, כי השכנה מעל סירבה בכל תוקף לשתף פעולה עם ב'; ולא זו אף זו, אף גרמה לכך שוועד הבית יסרב אף הוא לסייעה בפתרון הנזילות, כאשר הלכה למעשה, ב' נותרה ללא פתרון אופרטיבי, כשנזילות מתפשטות בדירתה.
לפניה ישירה אל עורכת דין דרורית מלינרסקי, לחץ/י כאן
ניסיון להתחמקות - מכירת הדירה
בנוסף, בשל סירובה של השכנה מעל לתקן את הנזילה, גמלה בליבה החלטה למכור את דירתה. זאת, ללא ידיעתה של ב'. מעיון בנסח הטאבו עלה, כי הדירה נמכרה לצד ג' וזאת לאחר שנערך חוזה בין הצדדים, עודה שנתגלה בדיעבד לב'. יצוין, כי ב' סבלה 7 שנים מרטיבות בדירתה אשר מקורה בליקויי איטום בדירת השכנה מעל.
מקור הנזק והאחריות לתיקון
ב' צירפה לכתב התביעה מספר דוחות מהם עלה בוודאות, כי מקור הרטיבות הוא מדירת השכנה מעל, קרי ליקויי איטום במרפסת דירת השכנה וכן ליקויי איטום בקירות החיצוניים השייכים לרכוש המשותף.
יצוין כי ככל שמדובר במרפסת דירת השכנה ובגג שהיה בבעלותה, האחריות לתקן ולהביא את המצב לקדמותו חלה על השכנה. ככל שמדובר בליקויי איטום בקירות החיצוניים, השייכים לרכוש המשותף, על ועד הבית ליידע את כלל הדיירים אשר מחובתם להשתתף בעלות ולדאוג לתיקון הרכוש המשותף. עסקינן בשני מוקדים נפרדים, אשר לכל אחד מהם צריך ליתן את הדעת.
ההליך המשפטי
בשל סירובה של השכנה מעל לאפשר למומחה מטעם ב' להיכנס לדירה וחוסר שיתוף הפעולה המתמשך להביא למזעור הנזקים עד לתיקון סופי ומוחלט, דרשה ב' לתת צו עשה, המורה לשכנה לתקן את הדרוש תיקון בדירתה וכן להשיב את מצב הדירה לקדמותו. בנוסף, דרשה ב' לחייב את ועד הבית לתקן את הכשלים ברכוש המשותף.
בכתב ההגנה טענה השכנה, כי יש לדחות את התביעה בשל העדר עילה והעדר יעילות. לשיטתה, חוות הדעת של המומחים מטעם התובעת העלתה כי מקור הרטיבות הוא בכשלי איטום ברכוש המשותף. עוד טענה, כי פעלה לתיקון הדרוש בדירתה מייד עם תום הגשמים ולאחר פניית ב'. לפיכך, לא היה צורך בבדיקת מומחה נוסף בדירתה. בנוסף, ניתן כי צד ג' רכש את הדירה באוגוסט 2022 לאחר קרות הנזילות ולכן אין לו קשר להשתלשלות האירועים שגרמו לרטיבות בדירת ב'.
מינוי מומחה והכרעה
אשר על כן, מונה מומחה ע"י כבוד המפקחת למקרקעין לשם איתור מקור הרטיבות בדירת ב'.
מסקנות המומחה מטעם בית המשפט היו כי תקרת הסלון ואמבטיה ספוגים מרטיבות, אשר מקורה ללא עוררין מדירת השכנה מעל, אשר נמכרה לצד ג'. על אף שבוצעו עבודות איטום בדירת השכנה, העבודות הללו לא בוצעו כראוי. בנוסף יצוין, כי הקירות החיצוניים היוו אף הם מקור לרטיבות בדירת ב' בנקודות התפר של המבנה המשותף.
אשר על כן, נפסק ע"י כבוד המפקחת על פי התקנון המצוי, כי בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיימצא תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון. המפקחת קיבלה את התביעה והורתה לבעלת הדירה לבצע את התיקונים הדרושים כמפורט בחוות דעתו של המומחה. כמו כן, פסקה המפקחת הוצאות משפט לטובת ב' על סך 7,000 שקלים.
הערעור ותוצאותיו
יצוין כי על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בשל הטענה כי השכנה מעל תאלץ לתקן חלקים אשר שייכים לכאורה לרכוש המשותף. עוד טענה השכנה מעל, כי הדירה אינה בחזקת ובבעלותה בשל העובדה שנמכרה לצד ג'. בנוסף, חיוב השכנה מעל במלוא ההוצאות אינו כדין לכאורה בשל העובדה כי הינה אחראית חלקית לנזקים.
הערעור נדחה ע"י כבוד השופטת בבית המשפט המחוזי וטענות השכנה מעל נדחו אף הן במלואן.
ויצוין כי כל הכשלים ברכוש המשותף תוקנו במלואם לאחר מכתב התראה לוועד בית.
המלצות והמסקנות
משכך עולה, כי טוב יעשה בעל דירה אשר סובל רבות מנזילות בבית המשותף אם יפנה בראש וראשונה לשכן אשר הנזק נובע מהרכוש בבעלותו ובהעדר שיתוף פעולה, יפנה לערכאות לשם עשיית הצדק. מן הצד השני של המתרס, בעל דירה אשר הנזק נובע מהרכוש בבעלותו, טוב יעשה באם יתקן באופן מיידי את הנזק וכך יחסוך נקיטת הליכים משפטיים כנגדו, אשר קרוב לוודאי ילוו גם בהוצאות משפט. העקרון של שכנות טובה לא יסולה בפז.
עו"ד דרורית מלינסרקי ייצגה בהליך הנ"ל מטעם התובעת. עורכת דין דרורית מלינרסקי עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, פירוק שיתוף, תביעות לתשלום פיצויים במקרקעין בגין ליקויי בניה, חוזי מכר ושכירות במקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד דרורית מלינרסקי – 053-7105242