דניאל ונטע, בני זוג תל-אביביים בסוף שנות הארבעים לחייהם, הגיעו בחודש שעבר לפורטו, לראשונה בחייהם, למרות שהם כבר הבעלים הגאים של שתי דירות בעיר. אבל הביקור הזה לא נועד רק לראות איך מתקדמת הבנייה בשני הנכסים בעיר, אלא גם כדי לרכוש נכס שלישי "על הדרך".
עלות הנכס הראשון, שכרגע רק בשלב הפיגומים ולכן לא נותר אלא לדמיין איך ייראה בעתיד, היא 285 אלף אירו. מדובר בדירת חדר, בשטח של 52 מ"ר, פלוס מרפסת בשטח של 23 מ"ר. הדירה השנייה שלהם, דירת סלון וחדר שינה אחד, בשטח של 60-70 מ"ר, פלוס מרפסות, ממוקמת בגאיה, פרבר חיצוני לפורטו. הם רכשו אותה תמורת 217 אלף אירו, והיא מושכרת לפנסיונר של הצבא הפורטוגלי, תמורת 920 אירו לחודש.
בביקור הנוכחי, במסגרת סיור משקיעים חודשי שמארגנת חברת יורופה נדל"ן, המשווקת נדל"ן בפורטו, רכשו דניאל ונטע את דירתם השלישית. גם היא בגאיה, באחד הפרויקטים שיורופה משווקת כעת בפריסייל, בשלב השלישי שלו, לאחר שהדירות בשלבים הראשונים נמכרו. בשונה מישראל, הדירות בפורטוגל נמסרות כשהן מאובזרות לחלוטין: מטבח עם ארונות, מקרר ומכשירי חשמל, אביזרי סניטציה וארונות בחדרי המקלחת, וארונות בחדרים. דניאל ונטע רכשו כאן דירת שני חדרי שינה, תמורת 210 אלף אירו.
סיורים כאלה מתרחשים בחברת יורופה פעם בחודש, כשלטענת החברה כמעט כל אחד מ-15 המשתתפים שנרשמו לסיור רכשו דירה. אלון, קיבוצניק מאזור הצפון, גם הוא פעם ראשונה בפורטו, כבר רכש שתי דירות בפרויקטים של יורופה, ובסיור הזה את דירתו השלישית. חברו, דניס, המתגורר בהולנד, מחזיק שתי דירות בפורטוגל, ורכש כעת עוד שתיים. חגי, משתתף נוסף בסיור, מתחום הפיננסים, התלבט אם לקנות: הוא כבר בן 64, יש לו כמה נכסים באירופה, ולא מתחשק לו לקחת משכנתא (בפורטוגל ניתן לקחת משכנתא עד גיל 75). מצד שני, הוא גם לא רוצה לרכוש ללא משכנתא, כי הוא מעדיף ש"הכסף יעבוד". דניס, ההולנדי, אמר לו בתגובה להתלבטויות, שבהשקעה בדירה בפורטו, הכסף שלו "יעבוד הכי טוב. לא תמצא השקעה טובה יותר".
הילה, ששילבה את סיור המשקיעים עם איסוף הדרכון הפורטוגלי שלה, אפילו שריינה לעצמה לא פחות מ-7 דירות – דירה לכל אחד מהילדים שלה ושל בן-זוגה בפרק ב' של חייהם. וירון, בן 29, ומובטל, שעשה כסף ממסחר בקריפטו, שריין לעצמו דירה בפרויקט יוקרתי. גם ויטלי פרודין ובת זוגו, מריה טליס, מחיפה – הוא מתכנת, והיא עוסקת בשיווק, החליטו במהלך הסיור לרכוש שם דירה, ממש מתחת לדירה של ירון. המחירים כאן גבוהים בהשוואה לגאיה: דירת חדר שינה אחד, ששטחה 48 מ"ר, במחיר של 330 אלף אירו. בכל זאת, מרכז העיר, והפרויקט יוקרתי.
ד', סמנכ"ל כספים בחברה גדולה, שמחזיק כבר מספר דירות בישראל – בתל אביב, בכרמי גת, ובשכונת אפיקי הנחל באופקים, הגיע אומנם סקפטי, וחזר מהסיור עם דירת שני חדרים באמתחתו ב-390 אלף אירו. ואילו איתן, העוסק בתחום הקולנוע, שגם הוא כבר מושקע בפרויקט נדל"ן בישראל, החליט לרכוש דירה בפרויקט בגאיה.
ביורופה לא מופתעים מההיענות הגדולה, ומהעובדה שמשתתפי הסיור רכשו כאן דירות כאילו מדובר בחולצה בזארה. "ככה זה בדרך כלל", הם אומרים. את ההצלחה שלהם הם חבים בעיקר לממשלה בישראל. כשאני שואלת את דניאל, אם אינו חושש להשקיע מחוץ לישראל, הוא אומר באופן חד משמעי: "יש, אבל ההפיכה המשטרית שברה אצלי את מחסום הפחד". ואילו איתן, שבשנה האחרונה בעיקר היה במילואים, אומר, שמאז ה-7 באוקטובר, הוא לא מתכוון להשאיר כסף בארץ. בשלב הזה הוא מוציא את הכסף שלו מחוץ למדינה, ו"אחר כך נראה", הוא אומר. אחיו ובן דודו כבר עשו את המהלך, ועזבו את ישראל לטובת מגורים בחו"ל.
הסוד של פורטו תלוי במרכיב אחד: המימון
פורטו, העיר השנייה בגודלה בפורטוגל ובירת מחוז צפון פורטוגל היא כבר כמה שנים הכוכב התורן בהשקעות נדל"ן בקרב ישראלים. "פורטוגל חוותה ב-2012 משבר כלכלי, כמו רבות ממדינות אירופה (כאפקט לוואי של משבר הסאב-פריים), שהביא לאבטלה של 20%. אולם מאז, הממשלה החלה להשקיע בתשתיות - מטרו, שדות תעופה, מה שהביא לפריחה כלכלית, ופורטוגל כיום היא מדינה יציבה עם שיעור אבטלה מהנמוכים באירופה, השקעות גדולות ומשקיעים בינלאומיים, אקלים כלכלי נוח, ומימון של עד 75 אחוז", מסביר אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן את הסיבות לכדאיות.
עניין המימון, הוא אחד האלמנטים המשמעותיים בכוח המשיכה של פורטוגל, שכן היא המדינה היחידה באירופה שמעניקה מימון למשקיעים לא מקומיים. התוצאה היא, כפי שמסביר אמיר, "שבמחיר של דירה אחת בקפריסין (כ-300 אלף יורו), אפשר לקנות 3 דירות בפורטוגל (המימון מאפשר לשלם 100 אלף אירו על כל דירה – 25-30% ממחירה, והשאר במימון)".
גם העובדה שפורטוגל נעשית תיירותית משפיעה על כדאיות ההשקעה. "ממדינה, שעד לפני עשור או שניים לא בלטה בשוק התיירות, הפכה פורטוגל למדינה שמהווה אבן שואבת ל-30 מיליון תיירים בשנה, מתוכם כ-9 מיליון בפורטו לבד. יש לה תעשייה ימית מפותחת, תעשיית טקסטיל ויין, מצב גיאופוליטי טוב, אדריכלים מהמובילים בעולם", אומר תלמי. בנוסף, בשנים הקרובות תהנה פורטוגל מהשקעות חסרות תקדים מכספי האיחוד האירופי – בסך הכל כ-23 מיליארד אירו, במסגרת תוכנית 2030, המשותפת לממשלת פורטוגל ולנציבות האירופית, ומונדיאל 2030, יתארח בין היתר בפורטוגל (כמו גם בספרד ומרוקו).
העניין הוא, שכל הטוב הזה, לא בא לביטוי במחירי הנדל"ן בפורטו, שיחסית למדינות אחרות במערב אירופה, עדיין צנועים. כך למשל שבעוד שבליסבון המחירים נושקים כבר ל-13 אלף אירו למ"ר, ובמדריד ופריז המחירים עומדים על כ-15 אלף אירו למ"ר, הרי שבפורטו המחירים מגיעים במקסימום לכ-6,000-7,000 אירו למ"ר, ובפרברים (גאיה למשל), אפשר לקנות היום דירה במחיר של כ-3,000 אירו למ"ר, פחות מאשר דירה בבאר שבע.
כמה כסף אפשר לעשות בפורטוגל?
התחנה הראשונה בסיור המשקיעים של יורופה, הייתה פרויקט Fernao Magalhaes 107. זהו פרויקט של עירוב שימושים בלב שכונת בונפים, הממוקמת ממזרח ללב ההיסטורי של פורטו. בונפים מתוארת כשכונה אותנטית המייצגת את התרבות הפורטוגלית. הפרויקט, המבוצע על ידי ענקית הנדל"ן האמריקאית, אווניו Avenue כולל מסחר, משרדים ומגורי יוקרה המתנשאים לגובה 25 קומות (הכי גבוה בפורטו), חניות ומרפסות. המתחם כולל גינות ושטחים פתוחים, חדר כושר, מתחמי עבודה משותפים, גינה ומועדון משחקים. בפרויקט יש 334 דירות בגדלים שונים: החל מדירות סטודיו ועד דירות 4 חדרים. המחירים: דירת סטודיו תעלה 225-285 אלף אירו, וניתן להשכירה במחיר של כ-1,100 אירו לחודש; דירת חדר שינה אחד, ששטחה כ-45 מ"ר, תעלה 297 אלף אירו, וניתן לקבל עליה שכירות של כ-1,500 אירו לחודש; דירת שני חדרי שינה תעלה 370-570 אלף אירו, ניתנת להשכרה במחיר של כ-2,500 אירו; ומחיר דירת 3 חדרי שינה, מגיע כבר ל-600 אלף אירו, וניתן להשכירה בכ-3,300 אירו.
"הדבר הכי בטוח זה לא לעשות כלום, בסוף, אין השקעה שהיא באפס סיכון. אבל כשמציגים השקעה שמבטיחה תשואה של מעל 10 אחוזים, הנורות צריכות להידלק"
התחנה הבאה בסיור הייתה פרויקט Jardins da Seara בגאיה, המרוחקת כעשר דקות נסיעה מפורטו. כל הדירות בשלבים ראשון ושני בפרויקט נמכרו, וכעת משווקת יורופה את השלב השלישי של הפרויקט – 65 דירות המכוון למשפחות. כאן תמצאו דירת חדר שינה אחד שתעלה 184-198 אלף אירו, וניתן להשכירה תמורת 1,100 אירו; או דירת שני חדרי שינה שתעלה 210-277 אלף אירו, והיא ניתנת להשכרה תמורת סכום של 1,300-1,500 אירו.
הפרויקט המעניין ביותר, הוא פאבריקה וילאר. הפרויקט ממוקם בלב פורטו ההיסטורית והתיירותית, צמוד לתחנת הרכבת המרכזית של פורטו TRINDADE ולכל מוסדות הציבורים החשובים, אזורי מסחר ותעסוקה, ובסמיכות לכל המוקדים התיירותיים הגדולים והידועים.
בפרויקט הזה שיכלול כ-30 דירות, בהן דירות גן, וכ-50 יחידות מלונאיות, יכלול גם שתי בריכות שחייה, חדר כושר על גג הבניין, חללי עבודה משותפים. למרות שדירות בפאבריקה, הן היקרות ביותר שהוצגו למשקיעים בסיור, היו שנמשכו מאוד לווייב של המבנה והסביבה, והחליטו לרכוש דווקא שם.
חלק מהמשקיעים רואים בהשקעה בדירה בפורטו משום השקעה הונית, ומקווים למכור את הנכס ברווח, וזאת עוד לפני שיידרשו לשלם את הסכום המשמעותי על הדירה (70%) עם מסירתה. יש גם מי שכבר עשה זאת: אלון, למשל, הצליח למכור דירה קודמת שרכש, ברווח של כ-40%, וגם בדירות האחרות הוא בונה על מהלך כזה.
פוטנציאל עליית הערך הוא מאוד הגיוני, בהינתן שהמחירים כיום בפורטו נמוכים משמעותית מה"מתחרות", ובהינתן שמדובר בשוק עולה. דוח של CNN פורטוגל המבוסס על התחזית של אוניברסיטת מינכן, קובע כי מחירי הדירות צפויים לעלות ב-8.2% מדי שנה בעשור הקרוב. על פי נתוני JLL, מספר עסקאות הנדל"ן בפורטוגל נמצא במגמת עלייה: ברבעון השלישי של 2024 נרשמה עלייה של 6.7% בעסקאות הנדל"ן במדינה, בהשוואה לרבעון השני.
כל הנתונים האלה מאוד מעודדים, אבל תמיד יכולה להיות אפשרות שלא יימצא קונה במחיר המתאים. מה אז?
"כשמגיע אלינו משקיע שאומר שהוא חייב למכור את הדירה בתוך כך וכך זמן", אומר תלמי, "אני ממליץ לו מראש שלא לקנות. זה לחץ שהוא לא בריא. אני אומר למשקיעים, שכשהם רוכשים דירה הם צריכים לדעת שיכול להיות רה סייל (מכירה חוזרת) לפני שהם מקבלים את הדירה, וזה כמובן יהיה מצוין, אבל גם יכול להיות שהם יצטרכו להשלים את הרכישה ורק אחר כך לעשות רה סייל. מי שיש לו רעיונות לעשות רה-סייל לפני מסירה, וזו האופציה היחידה שלו, שלא ילך על זה".
ומה אתה אומר למשקיעים, שרואים מה קרה עם קרן הגשמה, עם עדי קייזמן? שאנשים השקיעו דרכם בנדל"ן בחו"ל, ואיבדו את כספם?
"צריך לקחת את כל המקרים האלה – ענבל אור, אלדד פרי, וכאלה שהשקיעו בבתי אבות באנגליה והבטיחו תשואות, ועוד כל מיני, להתייחס לכל זה, ולנתח סיכונים. הדבר הכי בטוח זה לא לעשות כלום, בסוף, אין השקעה שהיא באפס סיכון. אבל כשמציגים השקעה שמבטיחה תשואה של מעל 10 אחוזים, הנורות צריכות להידלק", הוא מזהיר.
"גם אני לא רוצה להתחייב לעליית מחירים. מי שרוצה להיכנס לעומק ולהסתמך על פיינשל טיימס וסקירות שוק של גופים משמעותיים שצופים עליית מחיר של הנדל"ן בפורטו, זו הדרך שבה אנו פועלים. אנחנו מחפשים לוקיישנים שיש בהם פיתוח עירוני, פיתוח של העירייה, שחברות גדולות פועלות בהם, אבל בבסיס הדברים זה מבוסס ניתוחי שוק. אנחנו משתדלים לתת שקיפות ויש כבר מאות רוכשים שהצטרפו אלינו, ולשמחתנו לא מעט מהם חוזרים. יש משקיעים שמגיעים ואומרים: אני רוצה כמה דירות. אני מצנן את ההתלהבות, אומר להם: קודם תקנה דירה אחת, ואחר כך תראה", מספר תלמי.
בכל זאת, המשקיע שנכנס, רוצה לדעת שיש סיכוי גבוה לעליית ערך. איך תבטיחו לו את זה?
"אנחנו מאוד בררנים כיום, לא ניקח פרויקט על השדרות הראשיות, כי שם זה כבר 7,000 אירו למ"ר, אלא ליד. אנחנו יודעים לשים את האצבע על מה גורם לעליית ערך ומהם המקומות המסוכנים".
איך זה שאתם רואים את מה שהיזמים המקומיים לא רואים?
"זה לא רק אנחנו. אנחנו קמצוץ בתוך השוק הגדול הזה, ויש כאן משקיעים בינלאומיים מהרבה מקומות: רוסים, אמריקאיים, קולומביאניים. אנחנו מגיעים משוק מאוד תחרותי, יודעים מה האלטרנטיבות. בשורה התחתונה, הסקירות לא מציבות את יוון ואת קפריסין כיעדי השקעה. אלא את פורטו".
בליסבון המחירים כבר עלו, וזה יגיע גם לפורטו
אלעד דומוביץ, הבעלים של אלפא אינווסטמנטס, חברה יזמית הפועלת בפורטוגל, הגיע לפורטוגל לפני כארבע שנים, לאחר התמחות ועבודה כעורך דין בישראל. "התעניינתי בשווקים באירופה, בין היתר יוון, פולין, פורטוגל", הוא מספר. "הסיבה המרכזית שבגללה בחרתי בפורטוגל, היא המימון. בפורטוגל, הבנקים הגדולים פותחים לך את הדלת. משבר החוב באירופה הביא לכך שמרכזי הערים ננטשו, בגלל היעדר תשתיות, ובעשור האחרון יש כאן פריחה, והמוני משקיעים – אמריקאים, בריטים, צרפתים, רוצים להשקיע במרכז העיר פורטו".
דומוביץ ושותפו התחילו עם בניינים קטנים שרכשו במרכז פורטו, ובעזרת צוות מקומי קידמו תוכניות והוציאו היתרים ויזמו פרויקטים של דירות קטנות במרכזי הערים, לצורך השכרה במתכונת איירביאנבי. באחרונה עיריית פורטו ציננה את המגמה, ומחליטה לפי הצורך אם לאשר דירות להשכרה קצרת טווח או לא. "עד לפני שנה-שנתיים זו הייתה המגמה המרכזית", אומר דומוביץ, "אבל זה נפסק לאחר שהצטבר היצע יחסית גדול של דירות במרכז העיר, בעיקר של דירות סטודיו. לכן עיריית פורטו הטילה הגבלות".
"יש משקיעים שמגיעים ואומרים: אני רוצה כמה דירות. אני מצנן את ההתלהבות, אומר להם: קודם תקנה דירה אחת, ואחר כך תראה"
מהסיבה הזו, דומוביץ החליט לזוז ממרכז העיר, לטובת הקמת קומפלקסים למשפחות המחפשות להתגורר מחוץ למרכז פורטו, שמכוונות למעמד הביניים המקומי. בין היתר בשכונות כמו מטוזיניוש וגונדומאר. "המחירים במרכז פורטו עומדים על כ-5,500 אירו למ"ר", הוא אומר, "ככל שיוצאים מהטבעת המרכזית, זה סביב ה-3,500-4,000 אירו למ"ר".
ולמה פורטו ולא ליסבון?
"סף הכניסה פה הוא יותר נמוך. בליסבון המחירים עומדים על 8,000-9,000 אירו למ"ר. הכוח העיקרי בנדל"ן זה המינוף, וזו הסיבה שהגעתי לפה. אבל אנחנו לא לבד, יש כאן משקיעים מכל העולם. בליסבון המחירים כבר עלו, וזה יגיע גם לפורטו".
"יש ביקוש הולך וגובר להשקעות נדל"ן, בייחוד מצד השוק המקומי", מסכים תלמי. "זה גורם למגמה עקבית ומתמשכת של עליית מחירי השכירות והנדל"ן".
מאיפה יגיעו השוכרים?
אם מדברים על מימון, הרי שגם בישראל, עם מבצעי ה-20/80, 15/85, ו-10/90 של הקבלנים (שבנק ישראל הגביל באחרונה), המימון מאפשר כיום להשקיע בנכס להשקעה. מצד שני, מציין ד', סמנכ"ל הכספים שהוזכר קודם, שמשקיע גם בנדל"ן בישראל, ורכש דירה בפורטו במהלך סיור המשקיעים, שבישראל יש מדד תשומות, מה שמביא לכך שבישראל, מחיר הדירה בחתימה, נמוך ממחירה בפועל.
מלבד המימון, בהשקעה בפורטוגל יש עוד כמה יתרונות: הריבית, שעומדת כאן על כ-3%, מה שמוזיל משמעותית את המימון לעומת ישראל (ריבית משכנתאות של מעל 5%). מס הרכישה עומד על כ-4.5% בממוצע, לעומת מס רכישה של 8% בישראל. והבונוס: מס הרכישה בפורטוגל משולם רק עם קבלת הדירה, לעומת ישראל, שם נגבה מס הרכישה מיד לאחר החתימה על הסכם רכישה.
למרות שהמס על השכירות הוא גבוה מאשר בישראל, ועומד על 25%, עדיין, טוענים ביורופה, אחרי כל התשלומים: משכנתא, חברת ניהול (כ-50-100 אירו לחודש), עורך דין ורואי חשבון, נשארים עם תזרים חיובי.
הפרויקטים של יורופה במרכז פורטו, מכוונים בין היתר למקומיים המבוססים, אך גם לעובדי החברות הבינלאומיות שקבעו משרדים בפורטו, שהגיעו לרה לוקיישן. מעבר לזה, אומר תלמי, בעוד שעד לא מזמן היה מקובל שהצעירים המקומיים גרים אצל ההורים עד גיל מבוגר, הרי שכיום זה לא כך. "הפורטוגלים חיפשו עבודה מחוץ לפורטוגל, אך כשהמצב הכלכלי השתפר, הם חזרו לפורטוגל. המצב הוא שהביקוש גדל והיצע הדירות נמוך מהביקוש".
עדיין, קשה לתהות איך המקומיים יעמדו בתשלום דמי שכירות של 1,000-1,500 אירו, כשהשכר הממוצע בפורטוגל נע סביב ה-1,400 אירו.
"השכר הממוצע", מסביר תלמי, "הוא אמנם בנצ'מרק, אבל אנחנו לא מכוונים למי שמשתכרים שכר ממוצע בפורטוגל, אלא למעמד ביניים ומעלה. גם דומוביץ מאלפא, מאיר את העיניים מהבחינה הזו: "בישראל כולם גרים בתל אביב? אותו דבר כאן. לא כולם חייבים לגור בפורטו ולא כולם בערי הלוויין. יש פה מעמד ביניים שמתחיל להתבסס בשמונה השנים האחרונות, אנשי פיתוח, חברות היי טק שמגיעות לכאן, כי יש הטבות מיסוי, וכל אלה מבססים את מעמד הביניים. כבר כמה שנים שפורטו זוכה בתארים מובילים להשקעה, והבנק המרכזי שופך כסף על פורטוגל".
השקעה ראשונית קטנה יותר
שמרית ניסן קלמברג, מתכננת פיננסית מוסמכת, מלווה משקיעים והבעלים של Evo.realestate השקעות נדל"ן בקפריסין, הגיעה לסיור בפורטו כדי לבחון מקרוב את אפיק ההשקעה הזה עבור לקוחותיה. "לא כחלופה", היא ממהרת להבהיר, "אלא כאפיק השקעה נוסף".
"אנשים נוטים להשוות בין פורטוגל לקפריסין", היא אומרת. "אבל חשוב להבין שמדובר בשני שווקים עם אופי שונה לחלוטין. בפורטוגל אפשר להיכנס להשקעה עם הון עצמי נמוך יחסית, וזו השקעה הונית שמבוססת על צמיחה לטווח ארוך. בקפריסין, לעומת זאת, נדרשת השקעה ראשונית גבוהה יותר, אבל הפוטנציאל לתשואה תזרימית, גבוה במיוחד ומניב אפיק הכנסה שוטפת ומיידית".
מעבר לזה, היא מציינת, התשואה משכירות גבוהה יותר בקפריסין (בפורטו התשואה הממוצעת עומדת על כ-5%, בעוד בקפריסין כ-8-12%), ואין מס עד להכנסה שנתית של 19,500 אירו. בקפריסין השוכר משלם את ההוצאות השוטפות, ואין רגולציה על מחירי השכירות. לעומת זאת, בפורטוגל המדינה מפקחת ברגולציה על מחירי השכרויות ומגבילה את עליית שכר הדירה לתקרה של עד 2% בשנה, וההוצאות השוטפות חלות על בעל הנכס.
ניסן קלמברג מצביעה גם על פער משמעותי בנגישות: "קפריסין נמצאת 40 דקות טיסה מישראל – קרוב, נוח וזמין. פורטו מצריכה טיסה של כ-6 שעות, מה שהופך את הניהול השוטף לפחות פשוט, בעיקר למי שמעוניין להיות מעורב". למרות כל אלה היא מסכימה: "פורטוגל מהווה הזדמנות מעולה למי שמחפש להיכנס לעולם הנדל"ן עם הון עצמי נמוך ולהיעזר במינוף".
אחרי כל אלה, נשארנו עם אלמנט הסיכון, אחד הדברים שמרתיעים ישראלים מהשקעה בחו"ל בפרויקטים על הנייר, הוא מה יקרה אם הקבלן קורס. תלמי מרגיע שמקדם הביטחון בפורטוגל דווקא גבוה: "בישראל, היזם מקבל מימון לרכישת הקרקע, אבל בפורטוגל המימון הוא רק לבנייה, בעוד שהקבלן רוכש את הקרקע מהון עצמי, מה שמסנן מראש קבלנים בעייתיים. כשהבנק נותן מימון, הוא תופס את הקרקע ומשחרר את הכספים ליזם לפי התקדמות הבנייה. לאורך כל התקופה, הבנק שומר על איזון, כך שהוא מחזיק ערך גדול יותר מהמימון שנתן לקבלן, וזו הבטוחה הכי גדולה שאפשר לקבל. אם הקבלן נופל, הבנק יכול להכניס יזם אחר בנעליו, או שהוא מוכר את הקרקע, והרוכשים נכנסים לרשימת הנושים".
"צריך גם לזכור, שבסופו של דבר, הרוכש משקיע בשלב הזה רק שליש מערך הנכס (או רבע), כך שאם מדובר על נכס במחיר של כ-250 אלף אירו, הרי שהרוכש "מסכן" רק שליש מהסכום, כ-85 אלף אירו. זה לא מעט, אך המשקיעים בפורטו, כפי שאפשר היה לראות בסיור המשקיעים, הם לא הציבור הרחב, אלא משקיעים שמבינים דבר או שניים בנדל"ן, כלכלה ופיננסים, ושזו לא ההשקעה היחידה שלהם".
הכותבת הייתה אורחת של יורופה נדל"ן