בעוד משקיעים ישראלים רבים נוהרים ליוון, קפריסין ופורטוגל להשקעות נדל"ן, מחקר חדש חושף כי דווקא מדינות מזרח ומרכז אירופה מציעות את התשואות המשתלמות ביותר לשנת 2025. מולדובה, ליטא וצפון מקדוניה תופסות את שלושת המקומות הראשונים בסקירה של חברת הביטוח הבריטית William Russell.
הדירוג, שבחן פרמטרים כמו שיעורי מס רכוש, מס הכנסה על שכירות ותשואה כוללת, שם את מולדובה בראש הרשימה בזכות עלויות רכישה נמוכות (עד 2.8% ממחיר הנכס), מס הכנסה של 12% בלבד על שכירות, ותשואות גבוהות.
בירת מולדובה, קישינב, מושכת משקיעים הודות לפיתוח תשתיות, מגזר האירוח והעסקים בשנים האחרונות, לצד עלייה בתיירות המונעת מתעשיית היין והמורשת התרבותית של המדינה. עם זאת, חשוב לציין כי מולדובה אינה חברה באיחוד האירופי, אלא רק מועמדת להצטרפות.
ליטא, שדורגה במקום השני, הציגה עלייה של כמעט 10% במחירי הנדל"ן ברבעון האחרון של 2024 (בהשוואה לשנה הקודמת), ומגמה זו צפויה להימשך. "עם תשואה שנתית ברוטו של כ-6.39% ועלויות רכישה מקסימליות של 4.1%, קצב הצמיחה המתון של ליטא מבטיח עלייה יציבה במחירי הנדל"ן לאורך זמן, ומספק תשואה טובה על ההשקעה", נכתב בדו"ח.
במקום השלישי דורגה צפון מקדוניה, שגם היא מועמדת להצטרפות לאיחוד האירופי. הבירה סקופיה חווה צמיחה עירונית, שדרוגי תשתיות וביקוש גובר לשטחי מגורים ומסחר, בשילוב עם מסים נמוכים ותהליך פשוט לרכישת נכסים.
אירלנד ולטביה מבטיחות
סרביה, אירלנד ולטביה הוזכרו בדו"ח כמדינות שמבטיחות תשואות "טובות מאוד", עם תשואה שנתית ברוטו של יותר מ-7%. באירלנד, התשואות הגבוהות מובטחות בעיקר בזכות מחירי שכירות גבוהים, אך המסים הגבוהים עלולים לנגוס בהכנסה השנתית נטו. המדינה מתמודדת עם משבר דיור כשלא נבנים מספיק בתים לאוכלוסייה הגדלה, בזמן שהמחירים ממשיכים לזנק.
מדינות עם התשואה הגולמית הגבוהה ביותר, בשילוב עם מס הכנסה נמוך יחסית על שכירות, כוללות את אנדורה, מונטנגרו ובולגריה. למרות שיעור מס גבוה יותר (21%), איטליה נמצאת במקום השלישי בשיעור התשואה על השכירות (7.56%), מה שעשוי להיות אטרקטיבי בהתאם למטרות השקעה ספציפיות.
מעניין לציין כי מחקר קודם שערכה חברת 1st Move International הבריטית הציב את ליטא במקום הראשון, ואילו במחקר הנוכחי היא במקום השני. המחקר הקודם הצביע על תשואה של 6.77% על השכירות בליטא, שמקורה במחירי שכירות גבוהים שעלו ביותר מ-170% בעשור האחרון.
אסטוניה, שדורגה שנייה במחקר הקודם, הציעה שילוב של מיסוי נמוך יחסית, שכירות גבוהה והיעדר הגבלות על קונים זרים, עם תשואה של 4.5% על השכירות. מחירי הנדל"ן במדינה עלו במחצית הראשונה של 2024 ב-6.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
רומניה, שדורגה שלישית במחקר הקודם, בלטה בזכות עלויות רכישה נמוכות יחסית, מס הכנסה של 10% בלבד על שכירות ותשואה שנתית של 6.46%.
הזדמנות אמיתית או נתונים חלקיים?
המומחים הישראלים חלוקים בדעותיהם לגבי ממצאי המחקר. עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר ומומחה בהשקעות נדל"ן גלובליות, מזהיר מפני "גל של שיווק אגרסיבי סביב השקעות נדל"ן ביוון וקפריסין, תוך הבטחות לתשואות גבוהות".
"בפועל, הדו"ח האחרון מהווה כלי חשוב בעיני המשקיעים ותמרור אזהרה: ההזדמנויות האמיתיות נמצאות לא פעם הרחק מהחופים המוכרים שמצטלמים היטב", טוען ליבוביץ. "ביוון וקפריסין, שתי מדינות שנמצאות דווקא בשליש האחרון של עדיפות ההשקעות, התשואות נמוכות משמעותית מהמקובל במקומות אחרים ברחבי אירופה, שיעורי המיסוי גבוהים, וההוצאות הנלוות שוחקות את הרווח האמיתי".
מנגד, נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן בבית השקעות איביאי ויו"ר IBI LION הפועלת בתחום הנדל"ן המניב בספרד, מטיל ספק במסקנות המחקר: "הנתונים שם קצת מבלבלים. מדובר על שקלול של תשואה למגורים, מיסים ועלויות. ברור שאיפה שיש את הסיכון הגבוה יותר, גם התשואה להשכרה תהיה גבוהה יותר".
לדבריו, "זה ביחד עם מיסוי מאוד נמוך, גורם למדינות כמו מולדובה, סרביה ובולגריה להיות בטופ. אבל זה לא משקלל עליית ערך שהייתה בשנים האחרונות, או עלויות מימון שאני משער שבמדינות האלו יקר מאוד".
"משקיעי נדל"ן בינלאומיים חייבים להבין שהשקעה מעבר לים איננה 'כרטיס להצלחה מהירה', אלא מהלך מורכב שדורש בדיקה מקיפה, היכרות מעמיקה עם השוק המקומי, והבנה של תהליך המיסוי והסביבה המשפטית", מוסיף ליבוביץ.
"חשוב להיזהר מהבטחות שיווקיות ולבצע בדיקת נאותות יסודית, הכוללת בחינה של היבטים משפטיים, פיננסיים ופיזיים של הנכס והסביבה העסקית בה הוא נמצא. השקעה נכונה מתחילה בהבנה עמוקה של כלל הסיכונים, ולא רק של הפוטנציאל לרווח".
הדו"ח עצמו מדגיש כי "למרות שתשואה גולמית ושיעור מס הכנסה ממוצע מהשכרה הם גורמים חשובים בניתוח השקעות נדל"ן, חיוני לשקול גם גורמים אחרים כמו שיעורי תפוסה, עלויות ניהול נכסים ותנאי שוק מקומיים".