בעקבות הטילים הקטלניים מאיראן, והיערכות עתידית לאפשרות של שהייה ממושכת בממ"ד, אישרה לאחרונה ועדת הפנים והסביבה של הכנסת את התיקון לחוק התכנון והבנייה ולאפשר הגדלה של שטח הממ"ד בכל המדינה ולא רק בקווי העימות. על פי התיקון, בבניינים של עד 9 קומות, תתאפשר תוספת של עד 3 מ"ר נטו לצורך מטבחון, ועוד 3 מ"ר נוספים לבניית חדר רחצה או שירותים בתוך הממ"ד. כיום עומד התקן על 9 מ"ר, כך שהתוספת הכוללת תאפשר הגדלה של הממ"ד עד ל-15 מ"ר, התאמה המיועדת לאפשר שהות ממושכת במרחב המוגן.
"עד כה, התקנות אפשרו להשתמש בממ"ד רק כחדר שינה, עבודה או אירוח – אך אסרו להפוך אותו לחלל שירות" מסביר עדי צביקל - שמאי מקרקעין וכלכלן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "אם יש לכם דירה שגודלה עולה על שמונים מטרים רבועים, כולל הממ"ד הרגיל, תוכלו להרחיב את הממ"ד ולהוסיף מקלחת, שירותים או מטבחון, מבלי להידרש לתשלום היטל השבחה על השטח הנוסף".
"אם הדירה שלכם קטנה יותר, כלומר פחות משמונים מטרים רבועים, תקבלו פטור רק על החלק שמיועד לשירותים או לחדר רחצה. גם אם כבר אושרה לכם תוספת בנייה בעבר, אבל עדיין לא בניתם בפועל, תוכלו לעדכן את התוכנית ולהוסיף את השטח החדש בלי לשלם מס נוסף", הוא מוסיף.
יש לזכור כי כל הרחבה של ממ"ד קיים מחייבת קודם כל קבלת היתר מתאים, לרבות את אישורה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה מצוי הנכס. עם זאת, לא בכל דירה ניתן לממש הרחבה שכזו והיתכנותה נבחנת בכל מקרה לגופו בהתאם למגבלות התכנוניות והקונסטרוקטיביות. עלות הבניה המשוערת עומדת על כ-14 אלף שקלים למ"ר, כלומר - הגדלה ב-6 מ"ר תעלה כ-84 אלף שקל.
היזמים יוכלו להוסיף חדר בלי לשאת בעלות נוספת. איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
"השינוי בחוק עשוי להשפיע בעיקר על פרויקטים חדשים של פינוי ובינוי, שבהם ניתן לשלב את הרחבת הממ"ד כבר בשלב התכנון. לעומת זאת, בבניינים קיימים צפויים קשיים ביישום, בשל מגבלות מרחק מהרחוב".
"לגבי דירות חדשות - אף שהרחבת הממ"ד צפויה לייקר במעט את עלויות הבנייה, הקבלנים נהנים מיתרון משמעותי: ניתן לשווק דירות גדולות יותר, ללא תוספת בזכויות הבנייה וללא תשלום היטל השבחה, מכיוון שלפי חוק התכנון והבנייה, ממ"ד מוגדר כשטח שירות, ולכן אינו נחשב לחלק מהשטח העיקרי של הדירה. בפועל, המשמעות היא שהיזמים מקבלים אפשרות להוסיף חדר מגורים נוסף לדירה – כמעט ללא עלות נוספת," הוא מציין.
ממ"ד גדול יהפוך לכלי שיווקי
יזמים שדיברנו איתם אומרים כי התקנה החדשה תיאלץ את הקבלנים לשנות תכניות ולקבל אישורים חדשים בפרויקטים שכבר תוכננו, וטרם יצאו לביצוע ושיווק: "הציבור ירצה את הממ"דים הגדולים, ואנחנו נצטרך להפוך תוכניות. מדובר בעלויות, שמן הסתם יתבטאו גם במחירי הדירות," אומר אחד מהם.
יזם אחר משער כי ממ"ד גדול יהפוך לכלי שיווקי מרכזי כבר בעתיד הקרוב, "מי שיצליח קודם לבנות דירות עם הממ"ד הגדול, הפרויקטים שלו יזכו כנראה לביקושים גבוהים יותר," הוא מציין.
למרות ההיגיון בדבריהם, מחקר של כלכלני בנק ישראל מגלה כי הביקוש לדירות עם ממ"ד בשוק השכירות זינק לאחר מתקפת הטילים מאיראן ביוני 2025. עוד טוען המחקר כי הפרמיה עבור ממ"ד בשכר הדירה עלתה בכ-4 אחוזים בהשוואה לתקופה שלפני מלחמת חרבות ברזל.
לעומת זאת, בשוק הדירות לרכישה חלה דווקא ירידה בפרמיה לממ"ד בזמן המלחמה. החוקרים מסבירים כי שוכרים רגישים יותר למצב הביטחוני המייד,י ולכן יעדיפו דירות ממוגנות, בעוד שרוכשים שוקלים שיקולים ארוכי טווח ומניחים שהמצב הביטחוני עשוי להשתפר, ולכן אינם ממהרים לשלם יותר על ממ"ד.