מחירי שכר הדירה המאמירים בישראל ודרישות הסף של המשכירים ממשיכים לסמן את שוק השכירות בישראל כבעיה ממשית, לאחר שצעירים ומשפחות רבות מתקשים לעמוד במחירים. גם הרגולטור, שנדרש פעם אחר פעם להגדיל את היצע הדירות כדי שחלקם ישמשו להשקעה והשכרה, ומתקן תקנות חדשות לטובת השוכרים והמשכירים – לא ממש עוזר להוריד את המחירים.
מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות לא ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב סוכני נדל"ן מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי אולי להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.
יוון
אנחנו ממשיכים את סדרת הכתבות עם בירת ישראלים החדשה: יוון. בעזרת אורן זליג, מומחה לנדל"ן ביוון, ננסה להבין אילו פתרונות טובים לבעיה הבוערת הזאת, ואלו תקנות חוקקו הן לטובת המשכיר והן לטובת השוכר.
שכר דירה ממוצע ביוון
בתקופה האחרונה הרבה ישראלים הגיעו לחיות ביוון, על מנת לנוח מעט מהאירועים הקשים שהם חווים בישראל. המחיה ביוון זולה מאוד יחסית לישראל וכך גם שכר הדירה. אך המהגרים הרבים המציפים את המדינה בשנים האחרונות מביעים אנטישמיות . מצד שני הממשל פוקח עין על השוכרים החדשים ומחוקק תקנות חדשות אם יש צורך.
השכר החודשי הממוצע ביוון (ברוטו) עומד על כ-1,200–2,000 אירו. יחד עם זאת, היוונים לא מאמינים בבנקים והכל מתנהל בשחור.
ביולי 2025, שכר דירה ממוצע ביוון לדירת 3 חדרים נע סביב 1000-1200 אירו לחודש. כ-27% מהאוכלוסייה ביוון שוכרים דירה, כאשר בערים הגדולות כמו אתונה וסלוניקי האחוז עשוי להגיע ל -35% ויותר מזה.
ניתן להעלות את שכר הדירה אך נהוגה הצמדה למדד וכן נהוג לעשות זאת אחת לשלוש שנים, הכל לפי החוזה. היוונים אוהבים להתנהל בשחור ומחביאים כסף מתחת לבלטות. יוקר המחייה ביוון נמוך בכ- 20%-30% מאשר בישראל בממוצע.
תקנות לטובת השוכר
חוזים: יוון מאופיינת בתרבות שכירות יציבה, קרי - חוזים ארוכים. דיירים נהנים מוודאות גבוהה ויחסי שוכר-משכיר מוסדרים בחוק באופן "ניטרלי". "כל הסכם שכירות חייב להיות כתוב ולהירשם באופן מקוון באתר רשות המיסים", מציין זליג. "אי רישום החוזה עשוי לגרור קנסות על המשכיר.
"החוזה בדרך כלל תקף לשלוש שנים כי הדייר הוא דייר מוגן ואי אפשר להוציא אותו מהדירה, אלא אם כן הוא לא משלם ואז מערכת החוק נכנסת לתמונה", הוא אומר. "יחד עם זאת, החוק היווני נוטה להגן על דיירים, במיוחד בתקופות כלכליות קשות או במצבי חירום".
לדבריו, ניתן לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת – לרוב חודש אחד מצד הדייר.בעלי הבית נדרשים לסיבות מוצדקות לסיום מוקדם.
תחזוקה: הדירות לרוב מגיעות מאובזרות עם מקרר, תנור, ספה, מיטה, ארון. כשנכנסים לדירה, עורכים דוח שהכל תקין. "השוכר ביוון משלם את חשבון החשמל, וועד הבית וארנונה. חשבון המים משולם בחלק מהמקרים על ידי המשכיר", מציין זליג.
במקרה של בעיה, חברת הניהול או בעל הדירה מגיעים לתקן בעיות תוך 24 שעות. זה לא מעוגן בחוק אבל זה מעוגן בנוהג, "החוק החברתי" ביוון. אם יש נזק מוכח בתום החוזה אז תובעים. ניתן גם לתבוע לתשלום הנזק את חודשיים מתוך שכר הדירה שהשוכר הפקיד בתחילת החוזה בפיקדון.
פיקדון וערבויות: "לא נהוג לדרוש ערבויות צד ג' כמו בישראל", מציין זליג. "בעל דירה רשאי לבקש הצגת הכנסה קבועה, מסמכים בנקאיים ואם מדובר בזרים ייתכן שיבקשו מהם תשלום של מספר חודשי שכירות מראש או ערב מקומי".
"ביוונים לוקחים בדרך כלל פיקדון שווה ערך לשכירות של חודש עד חודשיים בתחילת החוזה שמוחזר לשוכר בתום החוזה.", הוא מציין. "בנוסף, ישנן חברות ניהול הנכסים שמציעות שירותי ניהול עם אחריות חלקית לגבי גביית שכר הדירה, גם אם הן אינן מספקות את ההגנה מלאה כמו בישראל. הפיקדון מוחזר עם תום תקופת השכירות, אם הנכס נמסר במצב תקין וללא חובות פתוחים. בעל הנכס רשאי להשתמש בפיקדון לכיסוי נזקים או חובות אך לא כתחליף לתשלום שכר דירה".
בדיקות דיירים: "ביוון, השוכר צריך להביא עמו דרכון אירופאי או ויזת עבודה. אין ביוון חברה שמגנה או מבטחת את שכר הדירה, כך שבעל הדירה לא ממש מוגן, לכן הוא מסתמך על עורכי דין שיתשאלו את השוכר לגבי עבודה, מגורים והם אלו שבדרך כלל מחליטים את מי לאשר", מציין זליג.
פינוי: שוק השכירות היווני מראה שאיזון בין זכויות הדייר והמשכיר אפשרי. אמנם השוכר מוגן, אך החוק מעניק לבעלים כלים להתמודד עם דייר סרבן במהירות יחסית. דיירים אינם חשופים לניתוק חוזה שרירותי, ומשכירים מצדם ממזערים סיכון באמצעות סינון קפדני וביטחון בהליך פינוי יעיל בעת הצורך.
הליך הפינוי ביוון הוא מהמהירים באירופה במקרי אי תשלום, ובתי המשפט מכירים בצורך להגן גם על בעל הדירה. "בעל הבית לא יכול לפנות דייר ללא תהליך משפטי מוסדר", אומר זליג. " אם השוכר לא משלם את שכר הדירה, אז ביוון מערכת המשפט יותר יעילה מהארץ ומוציאים אותו תוך שלושה חודשים".
"ברגע שבעל הדירה רואה שלא שילמו שכר דירה, חברת הניהול נכנסת לפעולה, ושולחת התראה רשמית", מסביר זליג. "לאחר 30 יום ללא תשלום, מבקשים מבית המשפט צו פינוי מקוצר והשוכר לא רשאי לתבוע נגד הליך זה, ותוך 60 יום יש החלטה וביצוע של פינוי מבית משפט. המערכת ביוון מהירה יותר מאשר בארץ כי אצלנו פינוי עשוי לקחת חודשים ואפילו מעל חצי שנה. יחד עם זאת, מקרים של אי תשלום הם מעטים יחסית".
דמי תיווך: המתווך לוקח דמי תיווך הן מהמשכיר והן מהשוכר.
תקנות נוספות לטובת השוכר: בעל הדירה לא יכול להיכנס לדירה מתי שהוא רוצה, אלא רק בתיאום מראש. אין חוק שאוסר על בעלי חיים, נהפוך הוא ביוון זה מאוד רצוי אפילו להטיב עם בעלי החיים כי אוהבים אותם.
Airbnb וסאבלט
"ביוון התחילו להגביל שכירות קצרת טווח בגלל עליית מחירי השכירות באתונה, עקב נהירת תיירים והתרחבות Airbnb ", אומר זליג. "אלפי דירות הוסבו להשכרה לתיירים, דבר שדחק תושבים מקומיים, וגם המלונאים התלוננו שלוקחים להם את הפרנסה".
בתגובה, הממשלה היוונית הכריזה על מגבלות חדשות שהחל מהשנה יוגבלו השכרות קצרות הטווח באזורים רוויים, ויינתנו תמריצים לבעלי נכסים להחזיר דירות לשוק השכירות הרגיל. "יש כאן שיטה מדהימה שכל מי שקונה דירה, רשות המסים נותנת לו מספר, ועוקבת אחריו", הוא מספר. "כל הזמנה שמקבלים דרך Airbnb - רשות המסים רואה את זה ודורשת את התשלום, ואם יש דבר שבעלי דירות מפחדים ממנו זה הקנסות המטורפים ביוון. הם כל כך מפחדים כך שכל בן אדם שמתעסק בהשכרה מדווח. מצד שני המדינה מגבילה את גודל הדירות שניתן לעשות בה Airbnb והיא צריכה ליהות גדולה מ 120 מ"ר. שוכר יכול לסבלט את הדירה, אבל כמובן זה צריך להיות בהסכמת בעל הדירה ומעוגן בחוזה".
משקיעים ישראלים
"ביוון ,בכדי להתקיים ברמת חיים גבוהה כפי שרגילים בארץ, צריך הכנסה של 4000-5000 יורו וזה לא קשה", מספר זליג. "לעומת זאת זוג עם ילדים צריכים כבר חינוך פרטי וזה מאוד מאוד יקר ואני שומע ישראלים שהוציאו ילדים ממסגרות פרטיות והכניסו לבתי ספר ציבוריים. מצד שני, משפחה ישראלית שמגיעה ליוון עם שכר גבוה, יכולה להרשות לעצמה לשכור אפילו את שירותיה של אופר".
"בכדי להתאזרח ביוון בעקבות מגורים, למחזיקי גולדן ויזה, צריך מגורים בפועל של 7 שנים כולל תשלומי מיסים ליוון על כל ההכנסות מכל העולם. בעלי דרכון אירופאי יכולים להסתפק בשלוש שנים בלבד. מעבר בחינה בכתב ידע כללי ביוונית ולעבור בציון 80 ומעלה. ראיון ומבחן ידע כללי בע"פ שמוכיח השתלבות בחברה היוונית. מסמכים שונים כולל תעודת יושר. מי שעבר לאחרונה ליוון, אין שום פעולה שהוא צריך לעשות חוץ מלגור ולשלם מסים".
מצד שני המדינה מתחילה להילחם במשקיעים זרים.
"בעלי דירות משלמים 15% מס למדינה החל המיורו הראשון של שכר הדירה ועד לתקרה של 15 אלף יורו. מעבר לזה משלמים 35% מס. זו הדרך של המדינה להילחם בשכר דירה גבוה", מציין זליג. "בנוסף היוונים העלו את התנאים של הגולדן ויזה: אם זר רוכש נכס באזורים מבוקשים כמו אתונה וסלוניקי, אז הוא צריך להביא עמו 400-500 אלף יורו כדי לקבל גולדן ויזה".
אם אין דרכון דרכון אירופאי, אז ישראלים משכירים דירות מישראלים אחרים ויש חברת ניהול שחותמים מולה. "משאירים פיקדון ואז הישראלי יכול להישאר בדירה כמה זמן שהוא רוצה, בהתאם להבנות לגבי הסכום. חוקית הוא צריך לצאת מהמדינה כל 3 חודשים אחרת זה חותמת שחורה".
מה היחס למשקיעים זרים?
"בגדול למרות שהתיירות ביוון מאוד פופולרית, המקומיים לא אוהבים משקיעים זרים כי המחירים עלו ב 20-30 אחוזים בעקבות הכניסה שלהם. באזורים מסוימים, מחירי השכירות עלו לאחרונה בגלל הזרים וזה מאוד מפריע למקומיים. הישראלים קונים נכסים זולים ומוכרים אותם, או משכירים אותם במחיר יקר".
"המדינה בדיוק יצאה מהמשבר שלה והמיסים עלו והמחירים עלו. זו מדינה שמתנהלת המון בשחור וקשה להם להשתלט על זה. בגלל שהאוכלוסייה עובדת בשחור אז איפה שיכולים לתפוס אותך 'דופקים' אותך במיסים, ומי שמשלם זה עולם התיירות. המיסוי ביוון עומד על 44% והוא בין הגבוהים באירופה. המע"מ ביוון משתנה בגובהו ותלוי בענף: על מזון משלמים הכי מעט ועל תיירות הכי הרבה".
ואיך היחס לישראלים ספציפית?
"בגדול אני מרגיש שכן אוהבים ומסתכלים עלינו בסקרנות מאז המלחמה. הם בעיקר מתעניינים בסיפור הביפרים ושואלים אותי כל הזמן", הוא צוחק. "יחד עם זאת, היוונים רואים שישראלי מחזיק נכסים וקשה להם עם זה כי הם רואים את הזר שמרוויח כסף במדינה שלהם. דבר נוסף, כששוכרי Airbnb מגיעים לחופשה בדירת נופש, יש בדרך כלל רעש ובלגאן, אז היוונים מאשימים את בעל הדירה ולא משנה אם הוא ישראלי או זר אחר".
"יש שלוש שכונות שמסומנות בדגל אדום עבור ישראלים באתונה: אומוניה, פטיסיה, וויקטוריה. יש שם סמטאות פחות סימפטיות עבור הישראלי המצוי", הוא מזהיר." בנוסף יש פה אזורים שלא מומלץ להיכנס במיוחד בלילה בגלל הפגנות, אנרכיסטים, התארגנות של יוונים אנטישמים שמחפשים ישראלים להכות אותם- אלה אנשים שאוהבים לעשות רעש ומחפשים אלימות. הישראלים מזהירים אחד את השני אם יש צפי למכות. לפעמים רואים דגל פלסטין מצוייר על קופסת תקשורת ברחוב- ממש גדול, גרפיטי אנטישמי. אבל אז מתקשרים למשטרה והיא ישר פועלת"..
מה קורה בישראל?
"יוון היא דוגמה מצוינת להשוואה למול ישראל – כי היא בעצמה יצאה ממשבר מתמשך, אמנם כלכלי נטו, אך משבר, וניתן ללמוד ולהשוות את הפרמטרים הללו בין שתי המדינות", אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט. "בחלק מהפרמטרים, שוק השכירות ביוון יותר מפותח מזה של ישראל וזה מאוד מעניין ואפילו עצוב, לאור כך שישראל בהקשר הזה היא מדינה עם רמת חיים ותל"ג גבוה משמעותית מזה של יוון".
"בסוף, שוק השכירות ביוון יציב והוא שוק בו בעלי הדירות מעודדים להשכיר את דירותיהם, מה שלא קורה בישראל לאור החקיקה לפינוי דייר. כפי שראינו ביוון מדובר בהליך משפטי מהיר של גג שלושה חודשים והדייר הבעייתי מחוץ לדירה. בישראל כידוע זה תהליך ארוך ויקר, וזהו כשל שוק שכיום רק השוק הפרטי פותר באמצעות בדיקות דיירים והגנות".
בנוסף, הוא מציין,ביוון קשובים לשוק השכירות ומטפלים כל הזמן בשכירות קצרת טווח של Airbnb וסאבלט לטובת שוכרי הדירות והמלונאים במרכזי הערים המבוקשים. "אצלנו זה נראה שאין התקדמות לעבר הסדר אמיתי בנושא. מי שמשלם את המחיר הם שוכרי הדירות לטווח הארוך שנדחקים לשוליים בתקופות השיא ובאיזורי הביקוש. כרגע אני מזכיר שאנו במלחמה ואין תיירים בישראל, לכן דירות קצרות הטווח הוסבו לדירות ארוכות טווח. אבל, כשהתיירים יחזרו בעלי הדירות ירצו להחזיר את דירותיהם לטווח קצר ולקצור רווחים - שוק השכירות יוצף בבקושים שאין להם היצע."
"גם מבחינת חוזה השכירות, שוק השכירות ביוון מתנהל בפיקוח מוגבר, כפי שראינו לעיל", מציין סגרון. בניגוד לישראל, יוון מאופיינת בתרבות שכירות יציבה – בעלי דירות ודיירים נהנים מוודאות גבוהה ויחסי שוכר-משכיר מוסדרים בחוק. החוק מעניק לבעלים כלים להתמודד עם דייר סרבן במהירות מרבית. כל זה לטובת איזון בין הגנת השוכרים לביטחון המשכירים. שם פועלים באופן נמרץ יותר ברמה המשפטית - כלכלית על מנת למתן את עליות המחירים. כך הופכים את הדיור לבר השגה ובהתאם, מורידים את הסיכוי לכשלים בתשלום שכר הדירה".
"בישראל לעומת זאת לא מגבילים את תקופת השכירות ואת אחוז העלאת שכר הדירה. עם זאת, עם הרפורמה הצפויה בשוק השכירות מצד משרד השיכון, יתכן ואנו נתקדם לרגולציה לא פחות מחמירה שמחייבת כל בעל דירה ישראלי לדווח על הכנסתו משכר דירה, גם מתחת לתקרת המס".
"מבחינת השוכרים הישראלים – הם היו שמחים לאמץ את זה שרוב הדירות מגיעות מסודרות והנזקים מטופלים במהרה, גם אם הוא מעוגן בנורמות ולא בחוק", הוא אומר. "כמו כן, יותר נפוץ ביוון תשלום חשבונות כחלק משכר הדירה, מה שבישראל נהוג יותר ביחידות דיור ובדירות מחולקות שזה הבדל שחשוב להכיר.
לסיום, אין להתייחס להשוואה מבלי לגעת בביקושים. בישראל הביקושים לדיור הם גבוהים בשל קצב גידול האוכלוסיה הגבוה ב-OECD. כל השוואה צריכה להתחשב גם בכך שאנו מדינה קטנה שצומחת בקצב בלתי ניתן להשוואה בכל קנה מידה של מדינות מערביות. דווקא בגלל זה, גם המענה הלאומי לנושא הדיור בכלל ונושא השכירות בפרט, צריך לקבל יחס משמעותי יותר מהמחוקק".