בשוק הנדל"ן הרותח של ישראל, צצות בשנים האחרונות הצעות מימון מפתות לרוכשי דירות – המוכרת שבהן: מודל ה-20-80. העיקרון: הקונים משלמים רק 20% מהדירה בעת החתימה על החוזה, את 80 האחוז הנוספים הם משלמים רק עם קבלת המפתח. המודל הזה, שנועד לסייע לרוכשים להתמודד עם מחירי הדירות הגבוהים, הפך לפופולרי במיוחד בקרב זוגות צעירים שמתקשים להשיג את ההון העצמי הגבוה לרכישת הדירה. אך את המחירים והסיכונים שלו, הקבלנים בדרך כלל לא טורחים לספר.
מדובר בפתרון נוח לכאורה, שמאפשר לקונים בעלי הון עצמי נמוך יחסית "להיכנס לעסקה". אלא שבנק ישראל מזהיר: מדובר במלכודת שעלולה להוביל למשבר של ממש. "אנשים לא תמיד מבינים את הסיכון. הם יתקשו לעמוד בתשלום, ואותן דירות יחזרו לשוק. זה עלול לערער גם את היזמים וגם את המערכת הפיננסית כולה", הזהיר דני חחיאשוילי, המפקח על הבנקים.
במטרה לצנן את השוק, בנק ישראל אסר על מתן הלוואות קבלן במודל זה, והגביל את תנאי המימון בפרויקטים בעלי סיכון. אבל בשטח - החגיגה לא פסקה. יזמים פשוט מצאו דרכים יצירתיות לעקוף את ההוראות: דחיית תשלום, סבסוד ריביות, ואפילו הצעות למשכנתאות בפריים מינוס 3. כך למשל, באחד מהפרויקטים בירושלים הוצע לרוכשים תמהיל חדש: 20% במעמד החתימה, מיליון שקל כהלוואה מסובסדת, והשאר רק סמוך למסירה - פשוט מבלי לקרוא לזה "80-20".
ההצעות הללו אמנם נראות משתלמות ממבט ראשון, אך הן טומנות בחובן סיכון עצום – במיוחד כשמדובר בפרויקטים שבהם רוב הדירות נמכרות כך, שזה המצב בהרבה מהמקרים. "אם הרוכש לא יוכל לעמוד בתשלומים – זו בעיה שלו, לא של הקבלן", מזהיר עו"ד אושר אלקיים. וכשבוחנים את הרקע -עליית הריבית, מחירי הקרקעות, והמחסור החמור בהיצע שלהן, ניתן להבין מדוע יזמים יעדיפו לסבסד משכנתא ולא להוריד את מחירי הדירות.
היזמים טוענים כי הטבות המימון נועדו דווקא לטובת הרוכשים. "זה עוזר לאנשים לקנות דירה", הסביר אחד מהם, אך קשה להתעלם מהעובדה שבסופו של דבר מדובר בפתרון שרק מונע ירידה טבעית של המחירים. בבנק ישראל מודים שמבחינתם ירידת מחירים זה התרחיש הרצוי. "אנחנו בהחלט רוצים לראות ירידת מחירים", אמר חחיאשוילי, אך ציין שהשוק הוא זה שצריך לקבוע זאת.
בינתיים, עשרות אלפי זוגות צעירים מתלבטים: האם לנצל את ההטבות עכשיו ולרכוש דירה תוך סיכון פיננסי משמעותי, או להמתין לשינוי אמיתי בשוק, שאולי לעולם לא יבוא. אחת מהרוכשות סיכמה זאת: "אנחנו נעשה הכול כדי להגיע לדירת החלומות – אבל אין מתנות חינם".