שוק ההשכרה הברלינאי הולך ומתפצל לשני שווקים נפרדים לגמרי: באחד נמצאים רוב תושבי בירת גרמניה, אשר 85% מהם שוכרים דירה, המשלמים שכר דירה מפוקח בהתאם לחוק. מדי שנתיים מתפרסמת טבלת מחירי השכירות ("מיטשפיגל") שקובעת מחיר מדויק למ"ר לפי עשרות קריטריונים כמו רוחב כיור, עובי הפרקט ואופי החימום.
המחיר המתקבל נמוך בהשוואה אירופית, הוגן בעבור הגרמנים וסיוט בעבור בעלי דירות המחפשים תשואה על השקעותיהם. גם אם דייר מתחלף, ברוב אזורי ברלין אסור לבעל הדירה להעלות את השכירות ביותר מ־10%. זהו הצד המפוקח של השכירות בבירת גרמניה - אוסף של חוקים, תקנות ותקדימים משפטיים שהופכים את ברלין לגן עדן בעבור מי שהסתדר ומצא דירה בעבר.
אבל יש גם שוק שכירות שני, נפרד לחלוטין, שבו מחירי השכירות עוברים את אלה של תל אביב ומתקרבים לאלו של מנהטן. שבו ריהוט זול - או יקר, אין חובה להציג קבלות לרשויות - שהוצב בדירה משמש כדי להגדיר אותה כדירה מרוהטת לתקופות קצרות, שבו יש חוזים ספק־חוקיים המגבילים שוכרים לחודש או לחצי שנה ופקדונות מאיימים בגובה אסטרונומי. זהו השוק החופשי, והוא הופך את ברלין לגיהינום נדל"ני למי שמחפש דירה לשכירות בימים אלה.
כך, באותה הקומה, באותו בניין, יכולים דיירים עם ותק של עשור לשלם כ־750 אירו "בלבד" על דירה של כ־80 מ"ר, בעוד שכניהם ישלמו כ־3,000 אירו לחודש - פי ארבעה.
"אנשים מנצלים חורים בחוקי הדיור"
הפער התרבותי בתחום השכירות בין גרמניה לישראל גורם לרבים מבעלי הדירות למרוט שערות כשהם נתקלים במציאות החוקית בברלין, ולפנות בהמוניהם לדרכים אפורות יותר או פחות להשכרה, שחלקן עדיין לא נבחנו בבתי המשפט.
בעבור חלק גדול מאלפי הישראלים שהשקיעו בדירות בברלין בעשורים האחרונים, אין שאלה בנוגע לשוק שמתאים להם יותר. חברות ניהול ישראליות מציעות לבעלי דירות באופן כמעט גורף לרהט את הדירות ולהציע אותן להשכרה לטווח קצר, בין אם למכרים ישראלים שבאים ללא היכרות עמוקה עם המצב החוקי בברלין, לזרים המהגרים לעיר או להשתמש בפלטפורמות השכרה לטווח קצר שהפכו לפופולריות מאוד בגלל מצוקת הדירות האדירה.
"במילא הם עובדים במשמרות"
בינתיים נראה כי בעלי הדירות כבר מתקדמים צעד אחד קדימה: מסתבר כי אחד התחומים הצומחים ביותר בתחום הנדל"ן בברלין בשנתיים האחרונות נמצא בהשכרת דירות לסטודנטים ההודים הרבים שמציפים את גרמניה. מדובר בצעירים - נשים וגברים - שהגיעו לגרמניה על ויזת לימודים כלשהי, המאפשרת להם גם לעבוד כמה שעות. למעשה, רוב מכריע מבין שליחי פלטפורמות המזון השונות, כמו "וולט", הם מתת־היבשת, נבדלים רק במבטאים ובמוצא אתני ומאוחדים על ידי הנחישות לעבוד כמה שניתן ולחסוך. כך גם רבים מהעובדים בתעשיית המזון ברחבי העיר.
בפני הצעירים הללו ניצבת אותה בעיה שניצבת בפני מי שרוצה להגר לעיר כדי ללמד באוניברסיטה, לעבוד בחברת סטארט־אפ או לפתוח בחיים חדשים - למצוא דירה שתאפשר להם רישום חוקי ותספק להם מקום קרוב לעבודה לגור בו. על הביקוש הזה מנסות כמה חברות ניהול כעת לענות. לפי גורמים ישראלים, ישנן חברות ישראליות הפונות לבעלי דירות ישראלים ומציעות להפוך את הדירות שלהם ל"מעונות בזק" לעובדים הודים.
הפרוצדורה ברורה: העובדים זקוקים לכתובת קבועה כדי להירשם בעירייה, ולקבל משכורת ברבות הימים. רבות מהדירות המושכרות לטווח קצר אינן מאפשרות זאת. מה עושים היזמים הישראלים? הם משכירים דירה אחת "רגילה" לחמישה־שישה עובדים, גובים מכל אחד 500 אירו תמורת הזכות לפרוש מזרן בסלון ולהירשם בכתובת בעירייה, וכך מקבלים שכר דירה של 2,500 אירו על דירה שבמקרה הטוב אמורה להניב כ־500 אירו. למעשה, זו כבר נהפכה לשיטה. "אני עושה שיחות וידיאו אתם כשהם עדיין בהודו, מראה להם את הדירה, אנחנו סוגרים חוזה, הם מעבירים כסף וקונים ברגע הזה כרטיס טיסה. הכל עובד חלק. הם יכולים להתחיל לעבוד מהיום הראשון", אמר ל"גלובס" אדם המעורב בתחום.
תנאי המחיה הם לא מה שרואים בסרטים, אבל בעבור הודים רבים - וזרים אחרים - לא מדובר ב"דיל ברייקר". "כולם ישנים בלילה על מזרונים על הרצפה, קצת כמו בבתים שלהם בהודו, וממילא הם עובדים הרבה במשמרות", מספר אותו אדם. מי שמנהל את הדירות הללו מדווח כי רובן הן מחוץ ל"רינג", הרכבת שמקיפה את ברלין, במקומות שבהן יש אוכלוסייה גרמנית מקומית, וכי הולכים ומתחילים חיכוכים. הנושא מספר אחת, לפי הדיווחים, הוא עניין הבישול והריחות שמגיעים מהדירה.
גם במקרה הזה, ספק אם מדובר בהליך חוקי, אך הגרמנים מתקדמים לאט. בית דין גבוה בברלין פסל לאחרונה מהלך של חברה גרמנית שפיצלה דירת שני חדרים לדירת חמישה חדרים קטנטנים בדיוק כדי להשכיר אותה לסטודנטים. הקירות שנבנו, נפסק, יצטרכו להיהרס. בעירייה המקומית של רובע נויקלן בירכו על הפסיקה, שהתחשבה במצוקת הדיור של התושבים המקומיים. "אנו בטוחים בעקבות זאת כי גם היוזמה שלנו (נגד דירות מרוהטות) תעמוד במבחן החקיקה", נמסר.
המצב המשפטי: הרובעים שבדרך לאסור על השכרה לטווח קצר
מועצת הרובע נויקלן שבברלין, מוקד השקעה ישראלי משמעותי בשנים האחרונות, הודיעה בשבוע שעבר כי תצטרף לרובע שרלוטנבורג, ותאסור את השכרת הדירות לטווח קצר.
מי שיזם את האיסור שהתקבל על ידי המועצה הוא האחראי על סוגיית הדיור ברובע, ממפלגת הירוקים. לדבריו, ריהוט והשכרה של דירות היא "פעילות המחייבת קבלת אישור מהרשויות", ונויקלן תחייב זאת. "אנשים מנצלים חורים בחוקי הדיור, ומבקשים סכומים אדירים", אמר הנציג לעיתון הברלינאי "טאגסשפיגל".
לדבריו, לא נדירים המקרים שבהן פלטפורמות השכרה כמו "Wunderflats" שהפכה למפלט האחרון למי שמבקשים לעבור לעיר ולא מוצאים דירה, מבקשות כ־3,000 אירו לדירה צנועה יחסית של שני חדרים. לפי העיתון, "אם הרובע יצליח - הרי שהדבר יהווה סיגנל חיובי גם לרבעים אחרים לאמץ חקיקה דומה".
אף שבברלין שולטת כעת קואליציה רחבה של השמרנים והסוציאל־דמוקרטים, ואף שהמדיניות הסמי־סוציאליסטית שהייתה בעבר - כולל הפחתה מלאכותית של מחירי השכירות לפי חוק - נזנחה עם עזיבת השמאל את השלטון בעיר, היוזמה הזאת מקבלת רוח גבית גם ברמת הסנאט של ברלין. ראש העיר קאי ווגנר הבטיח להיאבק בהשכרה לטווח קצר מיד אחרי שנבחר לתפקיד. גם ברמה הפדרלית ישנו רצון להילחם בתופעה, והקואליציה שהחלה לכהן החודש הציבה את המאבק בדירות המרוהטות לטווח קצר כחלק מתוכנית העבודה הקונקרטית שלה.
הכתבה פורסמה לראשונה באתר גלובס