בין אם אתם מחפשי דירה, משקיעים או יזמים – ניווט בשוק הנדל"ן הוא לא דבר פשוט. הוא דורש לא מעט ידע, מחקר ויכולת לזהות הזדמנויות וסיכונים: מתי הכי נכון לרכוש? איפה כדאי להשקיע? ומה הסיכוי שהערך של הדירות באישור יעלה? כל החלטה שתיקחו מלווה בשאלות כבדות משקל, אך המידע שדרוש כדי לענות עליהן לעיתים קרובות מפוזר, לא נגיש וקשה להבנה. כעת, אחרי שכבשה כמעט כל תחום אחר, הבינה המלאכותית מגיעה גם לתחום הנדל"ן, עם כלי חדש מבוסס צ'ט AI, שמתחבר למאות מאגרי מידע ממשלתיים, ומאפשר לכל משתמש לשאול ולקבל תשובות בשפה חופשית, וכך לפשט ולייעל את התהליך – ממש כמו מומחה נדל"ן מקצועי אנושי.
מחפשי דירות שישאלו את הכלי החדש, למשל, מתי כדאי לקנות דירה בחיפה, יקבלו מידע לגבי מחזור ההגרלות בעיר שיגלה להם מתי יוצאים פרויקטים, מתי פרויקטי התחדשות מסתיימים והמחירים יורדים, או מתי מתחילים פרויקטי תשתית שמעלים את המחירים. משקיעים שיתלבטו איפה להשקיע 500 אלף שקל בשנתיים הקרובות, יקבלו מידע על פרויקטי התחדשות עירונית באזורים שונים, תוכניות רכבת או כבישים חדשים בקרבת מקום, כמות הצעירים שעוברים לאזור כמדד לביקוש, ואפילו מידע על ניהול הכספים ברשות המקומית. יזמים שיחפשו את העיר שבה יש הכי מעט תחרות בבנייה כדי לאתר הזדמנויות פיתוח, יקבלו מידע לגבי המקומות שבהם פועלים הכי פחות קבלנים עכשיו, המקומות שבהם יש הכי מעט פרויקטים באישור, ואיפה הביקוש גבוה וההיצע נמוך.
את הכלי החדש פיתח דוד אושר (25) מאפרת, שחוקר טכנולוגיות בינה מלאכותית חדשניות מתוך עניין אישי וגם במסגרת תפקידו כמפתח פתרונות AI בחברת Proceed הישראלית, שעובדת לעיתים קרובות עם המגזר הממשלתי. אושר יצר כלי שמחבר בין מאות מאגרי מידע ממשלתיים בנושאים שונים, שעד כה היו אמנם פתוחים לציבור אך לא נגישים, לבין טכנולוגיה חדשה שמאפשרת לחבר אותם למודל שפה מבוסס AI. כך, המשתמשים יכולים לבקש מהכלי החדש כל מידע שירצו מתוך המאגרים, בדומה לשיחה עם צ'ט GPT.
את הכלי הוא פיתח "תוך כמה שעות", לטענתו, ופרסם אותו בלינקדין האישי שלו."רציתי לקבל פידבק מעוד אנשים, ולהבין מה אפשר לעשות עם היכולת הזאת", הוא אומר. התגובות היו חיוביות ואושר הקדיש עוד שבועיים לייעל את התהליך, ויצר פרומפט שמנחה את מודל ה-AI להתמקד ב-12 מאגרי מידע ואתרים מבוקשים בתחום הנדל"ן – במקום לסרוק בכל פעם מחדש את המאגרים בכל הנושאים.
הפרומפט פרסם בעמוד מקוון לצד הנחיות מפורטות שמסבירות כיצד להתקין ולהשתמש בו. לדבריו, השימוש בכלי מצריך רק הבנה טכנית בסיסית ושימוש בגרסת הפרמיום של Claude לדסקטופ (רוב פלטפורמות הצ'ט המבוססות AI תומכות בשרת, אך הוא ממליץ על Claude מבית אנטרופיק. אנ"י).
אפשר גם לשאול אותו מה הוא יודע
השימוש מתאים לכל אחד – מאנשים פרטיים, כאלה שרוצים לשכור או לקנות דירה למגורים או להשקעה, ועד משקיעים, יועצים ויזמים בתחום. "במקום לחפש בעשרות אתרים או לקרוא דוחות של מאות עמודים, פשוט שואלים שאלה ומקבלים תשובה מבוססת עם כל הנתונים הרלוונטיים", הוא מסביר, "בסוף התהליך אפשר גם לבקש ממנו להציג את התוצאות בגרף, בצורה ויזואלית מעניינת".
מלבד שאלות ספציפיות, אושר ממליץ גם לשאול את הכלי מה אפשר לשאול אותו. כשאושר עצמו עשה את זה, הוא קיבל תוצאות מעוררות מחשבה: "ביקשתי ממנו לתת לי מידע מעניין", הוא מספר. הכלי איתר עבורו מידע על ריכוז סניפי הבנקים באזורים שונים בארץ, ואושר ביקש שישווה את הנתונים לנתוני ריכוז האוכלוסייה באותם מקומות. הכלי גילה שריכוז האוכלוסייה הכי גבוה בירושלים, בעוד שריכוז סניפי הבנקים הכי גבוה בתל אביב, ויצר ניתוח השוואתי שהעלה מסקנות לגבי המצב הסוציואקונומי בשתי הערים. "הוא הבין שיש כאן פערים מעניינים, הסיק מה המשמעות שלהם, ובנה גרף שממחיש את הקשר ביניהם", מסביר אושר. "הכלי מצליח להבין גם את הרלוונטיות של תחומים אחרים לתחום נדל"ן, ובעת הצורך יכול לשלוף עבור המשתמשים מידע רלוונטי ממאגרי מידע נוספים. הוא עשוי להרחיב את החיפוש כשמבקשים זאת במפורש או כשנוסח השאלה מרמז על הקשרים רחבים יותר, כששואלים שאלות כלליות או רחבות, או כשמבקשים או כאלה שמבקשות ניתוח השוואתי. כשהמודל בוחן את כל הנתונים, גם כאלה שקשורים לנדל"ן בצורה עקיפה, הוא נותן תמונה הרבה יותר מקיפה"
לא תחליף ליועץ מקצועי אבל מגבה אותו
מודלי ה-AI שאנחנו מכירים היום אמנם מסייעים לנו באופן משמעותי, אבל גם נוטים לטעות – ולעיתים אף להמציא מידע. על מנת למנוע טעויות, הפרומפט שפיתח אושר מונע מהכלי את האפשרות לחפש מידע באינטרנט, ומנחה אותו להסתמך בתשובותיו רק על מידע מתוך מאגרי המידע הממשלתיים. "עד היום הוא סיפק רק מידע אמיתי", הוא מעיד. עם זאת, הוא מסביר, "המידע שבמאגרים לא תמיד משקף את המציאות בצורה מדויקת. יש כל מיני פערים, למשל בין איך ששטח של נכס מסוים רשום לעומת השטח האמיתי". לכן עדיין לא ניתן לסמוך על הכלי החדש באופן מלא, ובימים אלו אושר ממשיך לבחון את אותם פערים ולשדרג את הכלי כך שיוכל לזהות ולקחת אותם בחשבון.
אושר מדגיש שניסוח השאלות משפיע על מאגרי המידע שהוא עשוי לתעדף, על הדרך שבה הוא יקשר בין נתונים ויארגן אותם, על רמת הפירוט של התשובה, ועל הפירוש שיעניק לנתונים. "כרגע הכלי לא מיועד להחליף את היועצים המקצועיים בתחום, שלצד המידע הגולמי מספקים גם ניסיון וידע מעשי, ייעוץ מותאם אישית וליווי בתהליך הוא חשוב, אך יחד עם זה, אפשר להזין מידע אישי גם לתוך הצ'אט, והוא ינסה לחקות הבנה אנושית", הוא אומר. "ככל שמשתמשים בצ'ט יותר, הוא לומד את המשתמש ומגשר על הפער הזה – ובשלב מסוים, אולי אפילו יכיר אותנו יותר טוב מעצמנו".
לדבריו הכלי החדש אמור לסייע גם ליועצים, "בעיקר כדי להבין איזה מידע זמין בכלל כשרוצים ליזום רעיון או פרויקט חדש, או כדי לתת ללקוחות מידע בצורה נוחה והרבה יותר מהירה". מהצד השני, הוא מוסיף, "בתור לקוח הוא יכול לעזור לי להבין למה אני אמור לצפות בצורה קצת יותר יעילה ולהגיע ליועץ המקצועי יותר מוכן".
באופן מפתיע, דווקא אושר עצמו לא משתמש בכלי הנדל"ן החדש לצרכיו האישיים ("תחום הנדל"ן רחוק ממני", הוא מעיד), אך בהחלט מצליח לחשוב על דרכים שונות שבהן הוא יוכל לשרת אותו בחייו המקצועיים עבודה עם המגזר הממשלתי. לצד זה, הוא מתכנן ליצור כלים דומים שיתמקדו בתחומים נוספים בתוך מאגרי המידע הממשלתיים: "תחום המזון והסביבה הם אלה שקיבלתי עליהם הכי הרבה פידבק אחרי הנדל"ן", הוא אומר.
לדבריו, הוא מתכנן להשאיר את הכלי החדש כקוד פתוח, ולא מעוניין לגבות עליו תשלום: "אני לא חושב שזה נכון – גם מבחינה ערכית, וגם מבחינת היכולת של הכלי הזה להביא תועלת. הערך שלו תלוי בזה שאנשים יוכלו להשתמש בו ולהביא את הרעיונות שלהם. ככה הדברים מתפתחים".