מחירי שכר הדירה המאמירים בישראל ודרישות הסף של המשכירים ממשיכים לסמן את שוק השכירות בישראל כבעיה ממשית, לאחר שצעירים ומשפחות רבות מתקשים לעמוד במחירים. גם הרגולטור, שנדרש פעם אחר פעם להגדיל את היצע הדירות כדי שחלקם ישמשו להשקעה והשכרה, ומתקן תקנות חדשות לטובת השוכרים והמשכירים – לא ממש עוזר להוריד את המחירים.
מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות לא ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב סוכני נדל"ן מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי אולי להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.
אוסטרליה
אנחנו ממשיכים את סדרת הכתבות עם: אוסטרליה, והפעם מי שהתגייס למשימה הוא גיל תורג'מן, סוכן נדל"ן ביבשת, שבעזרתו ננסה להבין אילו פתרונות ותקנות חוקקו הן לטובת המשכיר והן לטובת השוכר.
שכר דירה ממוצע באוסטרליה
שוק השכירות באוסטרליה יחסית לחוץ, בעיקר בערים הגדולות כמו סידני ומלבורן, ויש ביקוש גבוה מאוד לדירות שכורות, אבל היצע מוגבל", אומר תורג'מן. "בשונה ממדינות אירופה, השכרה באוסטרליה נתפסת כשלב ביניים – רוב השוכרים שואפים לרכוש בית, בעידוד ממשלתי של מענקי רכישה לצעירים".
כ-31% מהאוכלוסייה באוסטרליה שוכרים דירה. בסידני ומלבורן שהן שתי הערים המרכזיות, ואחוז השוכרים בהן הוא מעל לממוצע הלאומי. בסידני, אחוז השוכרים הוא כ- 47% ובמלבורן כ- 39% שוכרים דירה.
ביולי 2025, שכר דירה ממוצע בסידני, אוסטרליה לדירת 3 חדרים נע בין 4,200-4,800 דולר אוסטרלי ( 10,500 – 9187 שקלים) ובמלבורן שכר הדירה נע בין 3,300-4,000 דולר אוסטרלי (7218 – 8750 שקלים) מחוץ לשתי ערים אלו, שכר הדירה נע בממוצע של כ- 3,000 דולר אוסטרלי (6562 שקלים). באוסטרליה נהוג לשלם כל שבוע או שבועיים שכר הדירה וזה נעשה דרך סוכן נדלן.
תקנות לטובת השוכר
חוזים: שוק השכירות באוסטרליה מאורגן ומפוקח ברמה המדינתית. אבל הגיים צ'יינג'ר האמיתי, לפי תורג'מן, הוא שבכל מחוז, יש בית משפט ייעודי לענייני נכסים ושם ניתן לפתור כל מחלוקת בין דייר לבעל דירה. "זהו פורום מהיר וזול יחסית לפתרון סכסוכים בין שוכר למשכיר. המשמעות היא שאם מתגלע ויכוח – למשל על נזק בדירה, החזרת פיקדון, תיקון ליקוי או פינוי – ניתן להגיע לדיון תוך שבועות ספורים בפני גורם שיפוטי שמתמחה בתחום, מה שמייצר ודאות לשני הצדדים", הוא אומר.
" בנוסף, החוק האוסטרלי מגדיר בפירוט את זכויות וחובות הצדדים: חוזי השכירות הם סטנדרטיים ותקניים בכל מדינה. כך שאין מקום לפרשנויות יתר – כל חוזה כולל סעיפים להגנת המשכיר וגם להגנת השוכר. אמנם זה לוקח זמן של בין שלושה חודשים לחצי שנה אבל הפסיקה שניתנת היא סופית".
"כמעט בכל מחוז באוסטרליה יש טופס חוזה סטנדרטי שמוסדר לפי חוק ובד"כ חוזי השכירות הם נוקשים לגבי ההתנהלות בדירה", אומר תורג'מן." חוזי שכירות נחתמים לרוב לתקופה של 6 או 12 חודשים לפי החלטת המשכיר ולאחר מכן מתחדשים אוטומטית לחוזה בלתי קצוב אלא אם כן נחתם חוזה חדש".
"העלאת שכר הדירה יכולה להיעשות לפי החוק אחת לשנה ובהתאם למחירי השוק, אך אם השוכר סבור שהמחיר גבוה מדי, הוא יכול לפנות לבית המשפט לענייני נכסים. כמו כן, מותר להעלות שכר דירה רק אחת לשנה לפי המדד ובעל הדירה חייב להוכיח עליות מחירים בשוק", הוא אומר. " בתקופות משבר, הממשלה עודדה ירידת שכר הדירה בהתאם לירידת ההכנסות של הדיירים ואף סבסוד חלקי של שכר הדירה ובמקרים מסוימים איסור גורף על פינוי דיירים למספר חודשים".
"בנוסף, ניתן לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת של חודש אחד מצד הדייר. בעלי הבית נדרשים לסיבות מוצדקות לסיום מוקדם. אם השוכר עוזב לפני סיום החוזה, הוא צריך לשלם קנס או למצוא שוכר חלופי".
תחזוקה: הדירות מגיעות לא מאובזרות ולא מרוהטות. לעיתים מגיעות עם תנור, מזגן ומערכת חימום אך אין חובה. תשלומי ארנונה וועד בית אחריות המשכיר וכלולים במחיר שכר הדירה. השוכר משלם רק חשמל, גז, מים ואינטרנט. על פי החוק בעל הדירה חייב לתקן את כל מה שמצריך תיקון בדירה תוך 24 – 48 שעות.
"כשנכנסים לדירה, מכינים דוח מצב דירה- הסוכן או בעל הדירה חייב לעשות דוח הכולל תמונות של כל מה שנמצא בדירה עם כניסת הדייר. במקביל, הדייר גם מכין דוח כזה משל עצמו מה כמובן מונע ויכוחים עתידיים בין שוכר למשכיר" אומר תורג'מן. אחת לכמה חודשים בעל הבית או הסוכן מגיעים ומצלמים את הדירה ובודקים שהדיירים שומרים על הדירה. תליית תמונות ומדפים למשל מותנים באישור בעל הדירה".
פיקדון וערבויות: "באוסטרליה יש חברות המבטחות את שכר הדירה ורוב חוזי השכירות נעשים דרכן" אומר תורג'מן. "הדייר חייב לשלם 'בונד' (הכינוי באוסטרלית לפיקדון) של בין 4-6 שבועות שכירות שנעשה בהעברה בנקאית ולא במזומן. הפיקדון נשמר בבנק באישורהממשלה, מופקד אצל גוף ממשלתי ניטראלי שמחזיק אותו, ובתום השכירות מוחזר לשוכר דרך המוסד. בעל הדירה לא יכול להשתמש בפיקדון וגם לא יכול להשאיר אותו אצלו אחרי שהחוזה מסתיים".
"אם השוכר מתקשה לגייס את סכום הפיקדון, קיימים כלי סיוע ציבוריים שמציעות הלוואות בונד ללא ריבית לזכאים וחברות פרטיות המציעות 'ביטוח בונד'תמורת פרמיה חודשית קטנה", הוא מציין. "ביטוחי שכר דירה מאוד נפוצים בקרב בעלי נכסים באוסטרליה, וכדי לשחרר את הפיקדון בסיום החוזה, הדירה חייבת להיות במצב נקי ומסודר כמו שהדיירים קיבלו אותה מהתחלה וללא חובות".
בדיקות דיירים: "באוסטרליה שוכרים חזקים מקבלים עדיפות, אז ממש כדאי להתאמץ ולהרשים. בכל מקרה צריך להביא: דרכון, תעודת זהות, המלצות ממעסיקים או בעלי דירה קודמים – אפילו מישראל. מכתב אישי קצר המסביר למה השוכר מעונין לשכור וזהו. חשוב שהשוכר יגיש מיד בקשה כיוון שדירות באוסטרליה נסגרות תוך 24-48 שעות".
פינוי: פינוי שוכר באוסטרליה מוסדר בחוק: משכיר שרוצה לפנות דייר חייב לעבור דרך בית המשפט המיוחד לענייני נדל"ן. אם שוכר לא משלם, על המשכיר להגיש בקשה לפינוי." לרוב, אם אין נסיבות מיוחדות אשר בגינן הוא לא שילם, אז הוא יקבל צו פינוי ומרגע קבלת צו הפינוי, כל ההליך יסתיים תוך 8-12 שבועות", אומר תורג'מן. "חשוב לציין שהפינוי אינו מידי. בית המשפט לרוב ייתן לו התראה ראשונה ואפשרות להסדיר את החוב בפריסה לפני שיורה על פינוי סופי".
דמי תיווך: דמי התיווך משולמים על ידי המשכיר ולא על ידי השוכר. "החשיבה שעומדת כאן היא שהמשכיר שוכר את שירותיו של סוכן הנדל"ן כד לפרסם, לנהל סיורים בנכס, לבדוק מעמדים ולנהל את החוזה לחתימה לכן התשלום עבור שירות זה הוא חד כיווני של המשכיר", מציין תורג'מן.
תקנות נוספות לטובת השוכר: "אין להכניס חיות מחמד בלי אישור כתוב, כי יש סגר לחיות מחמד בגלל חשש של התפשטות של כלבת. בנוסף, באוסטרליה יש בדיקות תקופתיות לדירה הנעשות אחת לשלושה חודשים בתיאום מראש. לבעל הדירה מותר להיכנס לדירה לבדיקות שגרתיות בתיאום מראש של לפחות 7 ימים".
Airbnb וסאבלט
באוסטרליה אסור למי שאינו מתגורר בנכס בקביעות להתגורר בו. "אם מישהו נמצא שלא בחוזה וגר באופן זמני, הדייר בחוזה עשוי להיענש דרך הבונד שהשאיר ובעל הבית יכול לגרש אותו תוך 14 יום משום שאסור לדייר להשכיר חדר או דירה שהוא שוכר בעצמו", אומר תורג'מן..
עם זאת יש כמה יוצאים מן הכלל. בסידני על המשכיר חלה חובת רישום במערכת ה – STRA שהיא מערכת ממשלתית לשכירות קצרת טווח. שוכר קצר טווח יכול להשכיר דירה עד 180 לילות בשנה והוא צריך לעמוד בקוד התנהגות שנקבע על ידי הממשלה האוסר רעש והתפרעויות", הוא אומר. "במלבורן קיים מס של 7.5% על כל הזמנה של Airbnb והמס הזה הולך לטובת דיור בר השגה. קיימת הגבלה של שוכרי טווח קצר ל 60-90 יום בלבד, תשלום מס שנתי וועדי בניין מסוימים יכולים לקבוע איסור מוחלט על השכרה לטווח קצר".
מהגרים ומשקיעים ישראלים
אנחנו שומעים פה בארץ חדשות לבקרים על מתקפות אנטישמיות באוסטרליה שהן חסרות תקדים ועל אוזלת ידה של הממשלה האוסטרלית. איך הישראלים מתמודדים עם זה? איך זה בא לידי ביטוי בשוק השכירות?
"אני לא אגיד את המשפטים שישראלים אומרים בדרך כלל ש'אנחנו לא מרגישים פה כלום' או 'אני גר רחוק מהבלגאן' או 'יש לי שכנים מוסלמים מקסימים והילדים שלנו הולכים לגן יחד' . אשים לך את הקלפים על השולחן: כן יש בעיה קשה באוסטרליה".
"כל מי שמהגר לאוסטרליה מתחיל בסידני ובמלבורן ואחר כך מתקדם הלאה לאזורים אחרים בהתאם לעבודה שהוא מוצא. בסידני הישראלים והיהודים גרים באזור המזרחי ויש שם מסעדות ישראליות וסופרים עם מוצרים כשרים וזה נחשב לאזור יוקרתי. המהגרים מהמזרח התיכון הם אוכלוסייה נכשלת פה שמתגוררים באזורי פשע וסלאמס אז הם יוצאים משם ומגיעים לשכונה של היהודים כדי לשרוף ולתת מכות. יש כאן קהילה שלמה של פלסטינים שהגיעו מעזה ואיו"ש שלטענתם 'גורשו' על ידי ישראל והם מתסיסים ומשגעים את כולם".
"בתור ישראלי יהודי אני חד משמעית מעדיף את בריסבן כי הימין שולט פה ולא השמאל. לרוב האוסטרלים לא איכפת מה שקורה בישראל כי ישראל רחוקה והם מרוכזים בעניינים שלהם. אבל בוודאות אגיד לך שהם ממש לא אוהבים את מה שהולך פה ואת זה שמייבאים סכסוכים מהמזרח התיכון אליהם. לעומת זאת במלבורן יש באלגן. לא מזמן היו שם מפגינים שתקפו אורחים במסעדה של אייל שני, כנופיות של אפריקאים וגם ערבים מסתובבים שם עם סכינים שלופים, תקיפות, מכות, הצתות, כתובות פרי פלסטין, הפגנות ועוד דברים שבכללם לא מגיעים לחדשות".
איך האוסטרלים מתייחסים למהגרים הללו?
"הגירה זה נושא שנוי במחלוקת באוסטרליה. יש כאלה שישמחו בגלל ההכלה והגיוון כי זה מספק ידיים עובדות ומקצועות נדרשים. אבל יש מהגרים שכופים את התרבות שלהם על המקומיים וזה מעורר תרעומת".
"בגדול, כל אוסטרליה מורכבת ממהגרים או מאוסטרלים שנולדו במדינה והתחתנו עם מהגרים.כמו בכל מדינת הגירה, כשמגיעים עוד ועוד מהגרים ומבקשי מקלט למיניהם, המחירים עולים והמקומיים מתעצבנים מזה. כרגע אין חוקים נגד מהגרים אבל נחכה לראות".
מה ישראלים צריכים לדעת על שוק השכירות האוסטרלי כדי להשתלב פה?
"קריטי ביותר להבין את המנטליות של האוסטרלים. בגדול זו מדינה מדהימה, אנשים נחמדים מאוד, אדיבים, מקבלים, ראש פתוח אבל אצלם חוק זה חוק. אם בישראל חוק הוא בגדר המלצה, אז באוסטרליה יש חוק וצריך ללכת לפיו ולא לסטות ממנו. ללכת לפי הספר ובמיוחד בהגירה. יחד עם זאת אני מודה שלפעמים חסר לי כאן הגמישות המחשבתית שיש בארץ."
מה הטיפים לשוכר הישראלי שמגיע לאוסטרליה?
"קודם כל הרבה מאוד אנשים מתחרים על כל דירה שמתפרסמת, במיוחד בערים הגדולות כמו סידני ומלבורן ולפעמים עשרות שוכרים פונים ביום אחד. אז רצוי לסגור מהר דירה ולא להמתין כי בגלל הביקוש הגבוה וההיצע המוגבל, בעלי הדירות מעלים מחירים. אני יכול לספר לך שבאזורים טובים בסידני , שכ הדירה עלה בעשרות אחוזים במהלך השנתיים האחרונות".
"דבר נוסף, בגלל כל הבעיות עם המהגרים שיש פה, זה לא רק בא לידי ביטוי בהפגנות וגילויי שנאה אנטישמיים, אלא גם ברצון לשתף איתם פעולה. אז בעלי דירות וסוכנויות יכולים להרשות לעצמם לבחור רק את השוכרים "החזקים ביותר" אלו עם ההכנסה הקבועה ואלו שהגיעו עם כסף לאוסטרליה. עם היסטוריה חיובית בחשבון הבנק, ממליצים וכו'".
"צריך גם לקחת בחשבון שלפעמים לוקח זמן רב למצוא דירה, בעיקר למשפחות או לשוכרים שרוצים לגור באזור מסוים אך הם עם תקציב מוגבל".
למה זה קורה ומה הפתרון של האוסטרלים?
"זה קורה בגלל הגירה גבוהה יחסית , קצב בנייה איטי יחסית, מגבלות תכנון עירוני וריבוי השקעות נדל"ן שכוונו להשכרה לטווח קצר. הממשלה האוסטרלית – מבינה שמדובר במצוקת דיור ברמה הלאומית. באזורים רבים באוסטרליה (כולל פרברים) הממשלה מגדירה את מצב השכירות "כמשבר" וכרגע יש דיונים בממשלה ובציבור בנושאים: רגולציה, הקפאת עליות מחירים ועידוד לבנייה חדשה. כרגע זה בדיונים".
מה קורה בישראל?
"באוסטרליה ישנו בית הדין לענייני נכסי נדל"ן, שהוא בעיניי מהלך משנה-משחק שמבדיל משמעותית את השוק באוסטרליה מזה בישראל. ההליך הוא אחיד באוסטרליה, כאשר יש בעיות בתשלום או צורך בפינוי, הן לפיצוי הכספי והן להליך הפינוי עצמו" אומר אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט. "לעומת זאת בישראל, הסיפור מעט יותר מורכב. בתי הדין פועלים לאט וברגע שדייר לא משלם את שכר הדירה או שצצה כל בעיה אחרת בין בעל הדירה לשוכר, מתקיים הליך ארוך, מייגע ויקר עד שבעל הדירה מקבל את גמולו. גם ההליך המזורז המובטח לבעלי הדירות בישראל, לוקח פרק זמן דומה לזה באוסטרליה, אך כולל רק את הפינוי של הדייר הסרבן. לאחר מכן כדי לתבוע נזקים, הליך משפטי יכול לקחת אפילו שנים עד שבעל הדירה רואה את הכסף שמגיע לו, אם בכלל".
לפי מחקר שערכה חברת דיפרנט, המבוסס על נתוני מערכת נט המשפט של בתי המשפט, עולה כי במחצית הראשונה של 2025, בחיפה והצפון היו 20% מתביעות לפינוי דיירים, אזור תל אביב והמרכז ריכזו אליהם 52% מהתביעות, הדרום 16% וירושלים 12%. בעיות כמו דיירים שמסרבים להתפנות או לשלם הפכו לתופעה שנפוצה ברחבי הארץ, ולא רק באזורים בעייתים, כפי שהיה נהוג לחשוב בעבר.
"בית דין שמתמחה בסוגיות נדל"ן ונכסים יכול לקצר הליכים ולהיות מהיר וזול כלכלית לבעלי נכסים. אגב, הוא יכול מאוד להועיל גם לטיפול בסוגיות משפטיות שמעכבות שחרור היצעים והתחלות בנייה במקומות מסוימים", הוא אומר.
בנוגע לבדיקות הדיירים, סגרון טוען כי גם באוסטרליה וגם בישראל הבדיקות מוסדרות במסגרת חברות שעוסקות בהגנה או ערבות למשכירים, דבר המקל הן על השוכרים והן על הדיירים כי בדרך זו ניתן לסנן דיירים טובים מבלי לחדור לפרטיות. " עם זאת צריך לציין נקודה לזכות ישראל בעניין הזהL בישראל לעומת זאת אין את הנוהג הזה של 'המלצות', ואולי טוב שכך".
"בנוסף, ישראל כמו באוסטרליה החוק מדגיש כי ככל ולא לקחו בעצמם השוכרים את שירותיו של מתווך, אלא בעל הנכס, אין עליהם לשלם דמי תיווך. למרות החוק, זהו לא תמיד המצב במבחן המציאות בישראל. לעומת זאת באוסטרליה הנוהג מחזיק היטב וניתן לבחון דרכים ליישם את זה טוב יותר גם כאן".
דימיון נוסף בין שתי המדינות הוא שבמקרים רבים באוסטרליה הדירות מגיעות ריקות, בדומה לישראל, ורבים מהשוכרים מעדיפים את הגמישות הזו לקבוע את עיצוב הדירה בעצמם.
לעומת זאת באוסטרליה הדייר מחויב לשלם פיקדון בסך של בין ארבעה לשישה שבועות, והסכום בדרך כלל מוחזק במוסד ממשלתי ניטרלי ומוחזר לו בתום השכירות." כאן בישראל, לעומת זאת, מעדיפים לעתים ערבויות בנקאיות, שמכבידות בעמלות גבוהות מאוד על הדייר מצד הבנקים" הוא מציין.
"לגבי שכירות קצרת טווח - אנו רואים שגם באוסטרליה, המדינה המפותחת עם המרחבים הגדולים, השכילו לחוקק חוקים שמגבילים את שכירות קצרת הטווח לטובת שכירות ארוכת טווח. כי מבינים שם שדירות להשכרה הן משאב מוגבל וזאת בניגוד למצב הלא-מוסדר בישראל".
לסיכום סגרון טוען כי מוטב שהמדינה תפעל לתקן ולשפר את שוק השכירות בישראל, וכדאי מאוד לקחת מוטיבים ותקנות כמו במדינות שונות ובייחוד מאוסטרליה. בעיקר בכל הקשור ליעילות מתן פסיקות משפטיות בבית הדין לענייני נכסי נדל"ן והאופן בו שוק השכירות מנוהל כדי להבטיח איזון בין האינטרסים של המשכיר והשוכר. "מדינת ישראל צריכה לפעול באופן נמרץ יותר ברמת המאקרו כדי לקדם היצעים ולתקן כשלי שוק לטובת הורדת המחירים, הפיכת הדיור ליותר בר-השגה ובהתאם לכך, להפחית את הסיכוי לכשלים בתשלום שכר דירה".
בכתבות הקודמות:
הישראלים מזהירים אחד את השני בוואטסאפ אם יש צפי למכות בשכונות מסוימות
המדינה שמאיימת: ניתן לישראלים "חותמת שחורה" אם תעזבו את אירופה
העיר שבה אסור להעלות את מחירי השכירות ביותר מ-10 אחוזים
איש תחזוקה זמין וריהוט מלא: העיר שבה שוכרים מקבלים הרבה יותר